| 淺談物業(yè)管理商業(yè)模式 |
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江永興
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市 場永遠(yuǎn)是最好的指揮棒，中國物業(yè)發(fā)展近二十年，從行業(yè)宏觀發(fā)展態(tài)勢來看，《物權(quán)法》的頒布和《物業(yè)管理條例》的出臺都使物業(yè)行業(yè)在近年顯示出欣欣向榮的朝 陽景象，行業(yè)地位不斷上升，企業(yè)數(shù)量不斷上升，從業(yè)人員數(shù)量不斷上升，社會效益和社會影響力不斷上升。但這樣一個朝陽行業(yè)，它的商業(yè)模式究竟是什么？它的 贏利點(diǎn)又是什么？做為一個物業(yè)從業(yè)人員我們必須不斷的探索，才能使這個行業(yè)具有更旺盛的生命力。 長 久以來，在向非專業(yè)人士介紹物業(yè)行業(yè)時，我們更多的用“四保”來介紹，即保潔、保安、保修和保綠，也因此物業(yè)從業(yè)人員給人的印象也就是保潔、安保等 4050人員，人員素質(zhì)偏低，技術(shù)含量偏低，行業(yè)層次偏低，利潤空間偏低。但物業(yè)管理如果僅僅表現(xiàn)為這些低利潤的勞務(wù)工作的話，為什么要成為一個獨(dú)立的行 業(yè)呢？這個行業(yè)的存在有什么價值？實際上，我們知道物業(yè)管理服務(wù)的領(lǐng)域相當(dāng)廣，人們所熟悉的勞務(wù)性的物業(yè)服務(wù)只是其中的一部分而已。我們國家的物業(yè)管理行 業(yè)還有巨大的空間有待開拓。 我 們知道：任何產(chǎn)品都是有使用壽命的，有的產(chǎn)品是一次性或者使用時間很短；有的產(chǎn)品是要使用終身。而建筑物恰恰是一個終身消費(fèi)的產(chǎn)品。從建筑物本身來說，它 在全生命周期中，都在為人使用；同時，物業(yè)的使用與維護(hù)，恰恰又是專業(yè)性極強(qiáng)的。因此物業(yè)管理就如同醫(yī)生一樣，只要有人的活動在，就會有需求。 筆 者在某篇文章上看到這樣一個解釋，覺得比較貼切，予以引用：“物業(yè)管理行業(yè)的定位可以說成：“創(chuàng)造終身價值”。從物的角度來講，物業(yè)管理要在建筑物的全生 命周期中實現(xiàn)其最大價值（從設(shè)計、建造、使用、養(yǎng)護(hù)、維修直至適時消滅）；從人（業(yè)主或使用者）的角度來講，物業(yè)管理要通過客戶關(guān)系的建立發(fā)掘客戶終身消 費(fèi)價值（從對物業(yè)本身的使用開始可以向很多相關(guān)領(lǐng)域擴(kuò)展）” 因此，我們可以認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)的空間是巨大的，商業(yè)模式在不同階段也是可以多重方式建立的。 也 就是說，物業(yè)管理行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的附屬行業(yè)這一從屬性定位通過多年的運(yùn)作已受到挑戰(zhàn)，物業(yè)的商業(yè)模式的建立不僅僅局限于物業(yè)管理企業(yè)對收益性物業(yè)及配套 項目的經(jīng)營管理，而是應(yīng)以圍繞物業(yè)管理所涉及的整個領(lǐng)域為主體對象，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)從單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過渡。筆者所在的上海德律風(fēng)物業(yè) 有限公司在10年的運(yùn)作基礎(chǔ)上，根據(jù)自己的實際情況，從傳統(tǒng)的物業(yè)模式向物業(yè)經(jīng)營模式進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，重新建立業(yè)務(wù)模型，確定了物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理和物業(yè)服 務(wù)“上、中、下”游業(yè)務(wù)產(chǎn)品，從而明確了公司的核心業(yè)務(wù)和非核心業(yè)務(wù)。我們將公司的業(yè)務(wù)定位為“1+1+1”模式，即增值業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)和外包業(yè)務(wù)，發(fā)揮 公司長處，加大樓宇常規(guī)設(shè)備設(shè)施、5A智能樓宇設(shè)備、樓宇通信專用設(shè)備等管理與維保力度，以及房屋經(jīng)營的業(yè)務(wù)比重，逐漸擴(kuò)大高端業(yè)務(wù)份額，走出了公司業(yè)務(wù) 轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。 同 時在管理機(jī)制上，公司創(chuàng)建了“三集”管理模式，一是集中管理，公司建立了全面預(yù)算管理內(nèi)控體系，使公司的每一項經(jīng)濟(jì)行為都能有效管控，使物業(yè)管理靠規(guī)模集 中、資源集中出效益。二是集成經(jīng)營，把單純的物業(yè)管理演繹成集物業(yè)的經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體的集成經(jīng)營并建立產(chǎn)品服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，為公司的經(jīng)營發(fā)展提供更大 的業(yè)務(wù)空間、更多的盈利機(jī)會和形成更有效的核心競爭力。三是集約服務(wù)，建立服務(wù)采購評價體系，推進(jìn)低端業(yè)務(wù)的社會化外包，利用和集約社會資源在市場競爭中 獲取平均成本有利于經(jīng)營成本的持續(xù)優(yōu)化。 通過以上步驟，達(dá)到調(diào)整公司的業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)的目的，公司的收入不再僅局限于傳統(tǒng)的物業(yè)費(fèi)（管理費(fèi)等）收入，而是逐漸增加了經(jīng)營和服務(wù)的收入份額，同時公司的利潤點(diǎn)和利潤空間得到拓展，從物業(yè)管理的身份轉(zhuǎn)化為物業(yè)服務(wù)集成提供商。 一 個行業(yè)的持續(xù)發(fā)展必須不斷突破，不斷創(chuàng)新，而且隨著形勢和市場的發(fā)展，應(yīng)適時調(diào)整自己的戰(zhàn)略定位。在未來的日子里，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、收入結(jié)構(gòu)、組 織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理機(jī)制、運(yùn)行模式等方面都會發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，新的定位、新的路徑、新的盈利模式都將是我們物業(yè)企業(yè)不斷探索的方向。 上海德律風(fēng)物業(yè)有限公司總經(jīng)理 江永興 |
