珠海市物業(yè)承接查驗(yàn)辦法
第一章 總則
第一條為規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，維護(hù)業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》等相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條
物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明、依法有序以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。
第三條
鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)服務(wù)的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件。
第四條
市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱市物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全市物業(yè)承接查驗(yàn)工作。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱區(qū)物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)備案等監(jiān)管工作。
第五條
新建物業(yè)的建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定所要交付的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相關(guān)規(guī)定以及房屋買賣合同約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
第六條
新建物業(yè)的承接查驗(yàn)是指建設(shè)單位將物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表全體業(yè)主與建設(shè)單位之間對(duì)物業(yè)的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。
非新建物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出或者進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域之前，與業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)之間對(duì)物業(yè)的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的檢查和驗(yàn)收。
第二章 新建物業(yè)的承接查驗(yàn)
第七條 前期物業(yè)服務(wù)合同或者臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。
第八條
新建物業(yè)的承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；
（二）道路名稱標(biāo)志清楚，樓宇/棟號(hào)、戶號(hào)牌編號(hào)準(zhǔn)確并經(jīng)公安部門確認(rèn)；
（三）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱安裝獨(dú)立計(jì)量表具；
（四）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；
（五）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并符合規(guī)劃使用功能要求；
（六）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；
（七）物業(yè)服務(wù)用房按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)到位，并達(dá)到投入使用條件。
（八）實(shí)行分期開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目,同期內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備及配套用房通過竣工驗(yàn)收后，可以分期實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)；
（九）物業(yè)使用、維護(hù)和管理相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；
（十） 建設(shè)單位依法選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；
（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他條件。
第九條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，與受聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成新建物業(yè)的承接查驗(yàn)工作。
第十條
新建物業(yè)的承接查驗(yàn)主要依據(jù)下列文件：
（一）房屋買賣合同；
（二）臨時(shí)管理規(guī)約；
（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；
（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；
（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；
（六）建設(shè)工程及相關(guān)配套設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)事項(xiàng)。前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定；沒有約定或者約定不明確的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以補(bǔ)充約定；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照國家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第十一條
新建物業(yè)的承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行：
（一）在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格、交付使用三十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其擬承接的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的物業(yè)承接查驗(yàn)，確保物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)和使用要求；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位相關(guān)人員成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組，由物業(yè)承接查驗(yàn)小組確定包括查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)方法和查驗(yàn)人員等內(nèi)容的物業(yè)承接查驗(yàn)方案；
（三）建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)圖紙資料及電子檔案；
（四）物業(yè)承接查驗(yàn)小組依據(jù)物業(yè)承接查驗(yàn)方案查驗(yàn)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，并記錄查驗(yàn)結(jié)果；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將查驗(yàn)結(jié)果書面通知建設(shè)單位；
（六）建設(shè)單位解決物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題或者出具書面承諾確定解決問題的時(shí)間；
（七）確認(rèn)查驗(yàn)結(jié)果；
（八）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；
（九）辦理物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接手續(xù)；
（十）辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案。
第十二條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備關(guān)于數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝標(biāo)準(zhǔn)的情形進(jìn)行記錄，并書面通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決問題，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)檢。
第十三條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接完成之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的區(qū)物業(yè)主管部門申請(qǐng)備案：
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；
（二）臨時(shí)管理規(guī)約；
（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；
（四）建設(shè)單位移交資料清單；
（五）物業(yè)承接查驗(yàn)記錄；
（六）交接記錄；
（七）其他與物業(yè)承接查驗(yàn)有關(guān)的資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在完成物業(yè)承接查驗(yàn)備案之日起五日內(nèi)，將備案情況書面告知物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置長(zhǎng)期公示物業(yè)承接查驗(yàn)情況。
第十四條
為保證新建物業(yè)承接查驗(yàn)工作順利進(jìn)行，受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入時(shí)間一般不得少于三十日，前期介入費(fèi)用的承擔(dān)方式由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方自行約定。
物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)方式，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十五條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)十五日前，移交下列資料：
（一）物業(yè)規(guī)劃批準(zhǔn)資料、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、景觀、綠化、水系、地下停車庫、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用、維護(hù)保養(yǎng)和使用培訓(xùn)等技術(shù)資料,包括消防設(shè)施合格證、電梯準(zhǔn)用證、機(jī)電設(shè)備出廠合格證、設(shè)備使用說明書、設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告和設(shè)備保修卡、保修協(xié)議等資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
