珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例實施細則
第一章 總則
第一條
為了貫徹實施《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱《物業(yè)條例》),根據(jù)有關(guān)法律和法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合珠海經(jīng)濟特區(qū)實際,制定本實施細則。
第二條
市、區(qū)和鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處(以下簡稱鎮(zhèn)街)應(yīng)當配備專門的物業(yè)管理部門和專職的工作人員,并對工作經(jīng)費予以保障。
為了貫徹實施《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱《物業(yè)條例》),根據(jù)有關(guān)法律和法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合珠海經(jīng)濟特區(qū)實際,制定本實施細則。
第二條
市、區(qū)和鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處(以下簡稱鎮(zhèn)街)應(yīng)當配備專門的物業(yè)管理部門和專職的工作人員,并對工作經(jīng)費予以保障。
第三條
市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市物業(yè)主管部門)履行以下職責:
市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市物業(yè)主管部門)履行以下職責:
(一)制定全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃;
(二)統(tǒng)籌全市物業(yè)管理招標投標監(jiān)管工作;
(三)統(tǒng)籌全市信用體系監(jiān)管工作;
(四)依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為;
(五)指導(dǎo)和監(jiān)督市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會開展工作,加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律;
(六)《物業(yè)條例》規(guī)定的其他職責。
第四條
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱區(qū)物業(yè)主管部門)接受市物業(yè)主管部門指導(dǎo),履行以下職責:
(一)指導(dǎo)和監(jiān)督鎮(zhèn)街履行物業(yè)管理行政監(jiān)管職責;
(二)會同鎮(zhèn)街決定是否解散業(yè)主委員會;
(三)會同鎮(zhèn)街撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;
(四)會同鎮(zhèn)街劃定或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域;
(五)指導(dǎo)和監(jiān)督各方完成承接查驗工作;
(六)審批協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請;
(七)定期對鎮(zhèn)街、居民委員會或者村民委員會、物業(yè)管理人員及業(yè)主委員會成員、候補委員、業(yè)主監(jiān)事會成員等進行培訓(xùn);
(八)依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為;
(九)《物業(yè)條例》規(guī)定的其他職責。
橫琴新區(qū)和經(jīng)濟功能區(qū)管理機構(gòu)履行區(qū)政府職責。
第五條
鎮(zhèn)街在各級物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下,履行以下職責:
(一)審查首次業(yè)主大會設(shè)立的書面要求,指導(dǎo)和監(jiān)督成立業(yè)主大會籌備組;
(二)對業(yè)主委員會委員候選人進行資格審查,確定業(yè)主委員會委員候選人名單;
(三)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主成立換屆選舉小組;
(四)依法組織召開業(yè)主大會會議;
(五)對業(yè)主大會及業(yè)主委員會會議資料進行備案;
(六)代為管理業(yè)主委員會移交的資料、印章、財物等物品;
(七)指導(dǎo)和監(jiān)督設(shè)立物業(yè)管理委員會;
(八)組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議;
(九)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招標投標活動;
(十)確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(十一)協(xié)助區(qū)物業(yè)主管部門調(diào)查、撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;
(十二)協(xié)助區(qū)物業(yè)主管部門劃定或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域;
(十三)《物業(yè)條例》規(guī)定的其他職責。
鎮(zhèn)街可以依法委托居民委員會或者村民委員會辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)。居民委員會或者村民委員會應(yīng)當協(xié)助鎮(zhèn)街開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第六條
鎮(zhèn)街應(yīng)當設(shè)立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,聯(lián)席會議由區(qū)物業(yè)主管部門、城市管理和綜合執(zhí)法、建設(shè)、自然資源、生態(tài)環(huán)境、公安派出所、司法所、應(yīng)急辦、信訪、居民委員會或者村民委員會、社區(qū)工作站等相關(guān)部門和建設(shè)單位代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、業(yè)主委員會等相關(guān)人員組成。
第七條
聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理事項:
(一)業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉工作的;
(二)新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接中發(fā)生的矛盾糾紛;
(三)設(shè)立業(yè)主大會、組織召開業(yè)主大會會議過程中出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件沒有規(guī)定的相關(guān)情形;
(四)發(fā)生其他嚴重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的情形。
物業(yè)管理聯(lián)席會議成員單位應(yīng)當指定專人參加會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議成員單位應(yīng)當在法定職責范圍內(nèi)執(zhí)行物業(yè)管理聯(lián)席會議決定的事項,無正當理由拒不執(zhí)行的,依法追究行政責任。
第八條
鼓勵業(yè)主、建設(shè)單位委托社會組織對設(shè)立業(yè)主大會、政策法律咨詢以及糾紛協(xié)調(diào)處理等事項提供專業(yè)服務(wù)。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第九條
本實施細則實施后的新建物業(yè)管理區(qū)域,由建設(shè)單位在前期物業(yè)管理招標工作開始前完成物業(yè)管理區(qū)域備案。
第十條
已實施物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑物業(yè)服務(wù)合同等材料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案。
業(yè)主實施自行管理的物業(yè)管理區(qū)域,由業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)憑確定該物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)材料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案。
第十一條
一個物業(yè)管理區(qū)域需要劃分為若干個物業(yè)管理區(qū)域,或者若干個物業(yè)管理區(qū)域需要合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的,應(yīng)當同時符合以下條件:
(一)已完成物業(yè)管理區(qū)域備案;
(二)對原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房、消防、供水、供電等共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護等依法形成分割方案或者合并方案;
(三)分割方案或者合并方案經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域合并后,只能設(shè)立一個業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會,委托一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
第十二條
物業(yè)管理區(qū)域依據(jù)本實施細則規(guī)定分割或者合并后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)主體憑分割或合并后物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖、分割或者合并方案以及業(yè)主大會會議的表決結(jié)果辦理物業(yè)管理區(qū)域變更備案。
第十三條
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)主體應(yīng)當按照本章規(guī)定向區(qū)物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù),區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當在七個工作日內(nèi)完成備案。
第三章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè)主大會
第十四條
下列主體在物業(yè)管理活動中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù):
(一)依法在不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理不動產(chǎn)登記的人;
(二)因人民法院、仲裁委員會的法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(三)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(四)因合法建造等事實行為取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(五)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。
第十五條
業(yè)主提出設(shè)立業(yè)主大會申請,應(yīng)當向鎮(zhèn)街提交由業(yè)主簽字的書面要求,業(yè)主身份根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)屬證書和身份證明確認。
符合《物業(yè)條例》第二十二條設(shè)立業(yè)主大會條件的,鎮(zhèn)街應(yīng)當自接到業(yè)主書面要求之日起三十日內(nèi),指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。
第十六條
籌備組成員為七人以上十五人以下單數(shù),由鎮(zhèn)街代表、居民委員會或者村民委員會代表、建設(shè)單位代表和業(yè)主代表共同組成,其中業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之六十?;I備組組長由鎮(zhèn)街代表擔任。
籌備組中的業(yè)主代表通過業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦、鎮(zhèn)街推薦等方式產(chǎn)生。
每名業(yè)主只能推薦一名業(yè)主代表參加籌備組,鎮(zhèn)街應(yīng)當對業(yè)主代表進行資格審查,確定業(yè)主代表名單。業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦的業(yè)主代表,根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)的順序確定;聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)相同的,根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主擁有專有部分面積總和的順序確定;聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)和聯(lián)名推薦人擁有專有部分面積總和相同的,由鎮(zhèn)街確定。
第十七條
鎮(zhèn)街應(yīng)當將擬定的籌備組成員名單、基本情況、業(yè)主聯(lián)名推薦人數(shù)、聯(lián)名推薦業(yè)主擁有專有部分面積總和等情況向全體業(yè)主公示,公示時間不少于七日。業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人對籌備組成員名單有異議的,應(yīng)當在公示期間實名向鎮(zhèn)街提出意見。鎮(zhèn)街應(yīng)當在公示結(jié)束之日起七日內(nèi)完成調(diào)查并予以書面答復(fù),被調(diào)查人員應(yīng)當回避。
籌備組成員發(fā)生變更的,應(yīng)當按照前款規(guī)定重新公示。
擬定的籌備組成員名單公示期滿,業(yè)主無異議或者異議不成立的,鎮(zhèn)街應(yīng)當向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立公告以及籌備組成員名單,籌備組自公告之日起成立。
籌備組的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。
第十八條
籌備組成立后可以持鎮(zhèn)街出具的證明向公安機關(guān)申請刻制印章,印章由籌備組組長或者組長指定的專人保管。印章應(yīng)當根據(jù)籌備組會議決定,用于籌備組決定等文書的公示、公告。
籌備組解散后,印章由保管人交回鎮(zhèn)街銷毀。
第十九條
籌備組成立后,鎮(zhèn)街應(yīng)當通知建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在三十日內(nèi)向鎮(zhèn)街提交包含全部業(yè)主姓名、房號和專有部分面積的業(yè)主清冊。
建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊等相關(guān)資料,經(jīng)鎮(zhèn)街責令限期提供,逾期仍不提供的,鎮(zhèn)街應(yīng)當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢業(yè)主姓名、房號和專有部分面積,不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當提供,并不得收取費用。
籌備組應(yīng)當對業(yè)主資料保密,不得將業(yè)主資料用于與業(yè)主大會無關(guān)的活動。
第二十條
籌備組應(yīng)當遵守以下工作規(guī)定:
(一)籌備組會議由組長召集和主持,也可以由組長委托籌備組其他成員召集和主持;
(二)籌備組會議應(yīng)當有過半數(shù)成員出席,作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意;
(三)籌備組成員應(yīng)當在表決結(jié)果上簽字,注明同意、反對或者棄權(quán)。成員不簽字的,不影響決定效力;
(四)籌備組會議應(yīng)當有書面的會議記錄并存檔,籌備組組長應(yīng)當對表決結(jié)果及會議記錄予以簽字確認;
(五)籌備組中的業(yè)主代表不得委托代理人參加會議,業(yè)主代表是法人或者非法人組織的除外;
(六)籌備組應(yīng)當自決定作出之日起三日內(nèi)向全體業(yè)主公示決定內(nèi)容,公示時間不少于七日;
(七)籌備組應(yīng)當自成立之日起一年內(nèi),完成自籌備組成立之日至業(yè)主大會啟動投票之日期間的籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會會議。籌備組自成立之日起一年內(nèi)未能組織召開首次業(yè)主大會會議的,應(yīng)當在籌備期限屆滿十五日前向鎮(zhèn)街申請延長籌備期限,經(jīng)鎮(zhèn)街同意,可以延長一年。
籌備組逾期未完成籌備工作的,自行解散。鎮(zhèn)街應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告籌備組解散時間并說明理由。
第二十一條
籌備組履行下列職責:
(一)確認業(yè)主人數(shù)以及業(yè)主擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式、表決事項和表決規(guī)則;
(三)擬定本物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則等草案;
(四)擬定業(yè)主委員會委員及候補委員選舉辦法;
(五)其他準備工作。
籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開前,將前款內(nèi)容及鎮(zhèn)街確定的業(yè)主委員會正式候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,公示期不少于十五日。擬表決事項發(fā)生變化,應(yīng)當按照本實施細則規(guī)定重新公示,公示結(jié)束后五日內(nèi)告知鎮(zhèn)街。
業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的,應(yīng)當在公示期間實名向籌備組提出意見?;I備組應(yīng)當自收到意見之日起七日內(nèi)集體討論決定,并及時答復(fù)異議人。
業(yè)主委員會委員及候補委員選舉辦法不得與擬提交業(yè)主大會會議表決的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則相沖突。
第二十二條
管理規(guī)約與業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當參照市物業(yè)主管部門發(fā)布的示范文本制定,不得與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相沖突。
下列事項應(yīng)當由業(yè)主大會決定,業(yè)主大會不得授權(quán)給業(yè)主委員會自行決定:
(一)《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定的內(nèi)容;
(二)業(yè)主共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營以及經(jīng)營所得收益的使用、分配等;
(三)與業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會成員津貼有關(guān)的事項;
(四)業(yè)主委員會免責、約定審計等事項;
(五)與業(yè)主對共有財物實施管理權(quán)有關(guān)的其他事項。
第二十三條
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,由業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街組織召開。
第二十四條
業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。業(yè)主大會定期會議召開前,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當提前十五日向全體業(yè)主公告以下內(nèi)容:
(一)物業(yè)管理情況報告;
(二)業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)工作報告;
(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、業(yè)主監(jiān)事會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理情況;
(四)利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和使用情況;
(五)業(yè)主大會會議擬表決事項。
第二十五條
業(yè)主依據(jù)《物業(yè)條例》第二十八條第一款第(一)項申請召開業(yè)主大會臨時會議的,應(yīng)當向業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)提供由業(yè)主簽字的書面申請和身份證復(fù)印件。
業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當自收到業(yè)主申請之日起十五日內(nèi)完成核實,存在下列情形之一的,由鎮(zhèn)街負責核實:
(一)業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)拒不核實,經(jīng)鎮(zhèn)街責令限期核實,業(yè)主委員會拒不履行的;
(二)業(yè)主委員會依法不能履行職責,且未能依法設(shè)立代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)的;
(三)業(yè)主委員會委員或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)與業(yè)主大會臨時會議擬表決事項有利害關(guān)系,需要回避的。
符合召開業(yè)主大會臨時會議條件的,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當自完成核實之日起五日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議,業(yè)主大會臨時會議的表決事項應(yīng)當包含業(yè)主申請的事項。
業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)拒絕召開且經(jīng)鎮(zhèn)街責令限期召開,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)仍不組織召開的,由鎮(zhèn)街組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第二十六條
業(yè)主大會會議采用集體討論形式的,應(yīng)當核實到會業(yè)主身份,現(xiàn)場公開計票,并現(xiàn)場公布計票結(jié)果、公示業(yè)主大會會議結(jié)果并向鎮(zhèn)街備案。公示時間不少于七日。
第二十七條
業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的,應(yīng)當按照下列程序進行:
(一)表決票送達業(yè)主,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告七日;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置固定投票箱,業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)將表決票填好投入投票箱,業(yè)主不在本地的可以采用郵寄方式進行投票;
(三)在鎮(zhèn)街的指導(dǎo)和監(jiān)督下進行計票,計票結(jié)束后,計票人及監(jiān)票人應(yīng)當立即對計票結(jié)果進行簽名確認;
(四)業(yè)主大會會議表決結(jié)果應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示并向鎮(zhèn)街備案。公示時間不少于三十日。
第二十八條
業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街決定使用電子投票形式組織召開業(yè)主大會會議的,應(yīng)當通過市物業(yè)主管部門建立的物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)表決。
第二十九條
業(yè)主的投票權(quán)數(shù)及其擁有的專有部門面積,應(yīng)當在表決規(guī)則中予以明確,但確認的投票權(quán)數(shù)不得超出本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的總套數(shù)。業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街應(yīng)當將表決規(guī)則及投票權(quán)數(shù)計算說明和統(tǒng)計結(jié)果向全體業(yè)主進行公示,公示時間不少于十五日。
第三十條
表決事項按照下列規(guī)定送達業(yè)主:
(一)將表決事項直接送達至業(yè)主的專有部分,送交至業(yè)主本人或者同住的成年家屬;
(二)對不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的業(yè)主,業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街應(yīng)當將表決事項郵寄至業(yè)主預(yù)留地址或者戶籍地址;
(三)通過物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)將表決事項發(fā)送至業(yè)主預(yù)留的電子終端;
(四)對于無法取得聯(lián)系的業(yè)主,業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街應(yīng)當將表決事項送達至業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分;
(五)通過以上方式均無法送達的,應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公告,公告時間為七日。
第三十一條
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的,應(yīng)當向代理人出具委托書。委托書中應(yīng)當載明委托人和代理人的身份證號碼、聯(lián)系方式、委托人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部不動產(chǎn)權(quán)屬證書編號及在本次業(yè)主大會會議中具體的委托事項。
表決票應(yīng)當由業(yè)主本人或者代理人簽名。
第三十二條
投票期限屆滿,參與投票的人數(shù)不足業(yè)主總?cè)藬?shù)二分之一的,業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組可以向鎮(zhèn)街申請延期一次,經(jīng)鎮(zhèn)街同意,可以延長投票期限。延長期限不得超過第一次公告的投票期限。
延長投票期限的決定應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示,公示時間不少于十五日。
第三十三條
業(yè)主大會的表決結(jié)果應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示,公示內(nèi)容包括房號及專有部分面積、業(yè)主是否參與投票,參與投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)及占專有部分的建筑物總面積、全體業(yè)主對表決事項贊同、反對或者棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。
公示期滿后七日內(nèi),業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組應(yīng)當將業(yè)主大會會議結(jié)果報鎮(zhèn)街備案。
第三十四條
業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組應(yīng)當將業(yè)主大會會議的選票、表決票和委托書交鎮(zhèn)街妥善封存、保管,保管期限不少于五年。
自業(yè)主大會會議結(jié)果公布之日起一年內(nèi),業(yè)主有證據(jù)可以證明業(yè)主大會會議存在偽造選票情形的,有權(quán)向鎮(zhèn)街申請對業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組會議記錄、業(yè)主大會選票等資料進行查驗。
鎮(zhèn)街應(yīng)當自收到業(yè)主申請之日起三十日內(nèi)進行查驗并將查驗結(jié)果向全體業(yè)主公示,業(yè)主不得就已查驗事實再次申請查驗。
經(jīng)鎮(zhèn)街查驗,確認存在偽造選票等弄虛作假情形的,鎮(zhèn)街應(yīng)當根據(jù)查驗結(jié)果重新統(tǒng)計表決結(jié)果,并按照本實施細則規(guī)定重新公示。
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第三十五條
市物業(yè)主管部門應(yīng)當制定業(yè)主委員會委員信用信息管理辦法,對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員采用信用評分的辦法進行管理。
業(yè)主委員會委員的信用評分錄入業(yè)主委員會委員信用信息檔案,作為物業(yè)管理活動相關(guān)主體監(jiān)督、選舉籌備組成員、業(yè)主委員會委員、業(yè)主委員會委員候補委員、業(yè)主監(jiān)事會成員、業(yè)主代表的參考依據(jù)。
第三十六條
業(yè)主委員會委員由五至十五人單數(shù)組成,由籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況確定。
業(yè)主委員會委員采用差額選舉辦法產(chǎn)生,差額比例不低于百分之三十。
業(yè)主委員會委員候選人采用業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦及居民委員會或者村民委員會推薦等方式產(chǎn)生,其中居民委員會或者村民委員會推薦的業(yè)主委員會委員候選人不得超過業(yè)主委員會委員候選人總數(shù)的百分之三十。
每名業(yè)主只能推薦一名業(yè)主委員會委員候選人。業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦的業(yè)主委員會委員候選人,根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)的順序確定;聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)相同的,根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主擁有專有部分面積總和的順序確定;聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)和聯(lián)名推薦人擁有專有部分面積總和相同的,由鎮(zhèn)街確定。
第三十七條
自《物業(yè)條例》實施之日起,業(yè)主存在連續(xù)三個月或者累計六個月拖欠物業(yè)服務(wù)費用行為,不得成為業(yè)主委員會委員候選人。
在《物業(yè)條例》實施前,業(yè)主存在連續(xù)三個月或者累計六個月拖欠物業(yè)服務(wù)費用行為,在選舉前補繳的可以成為業(yè)主委員會委員候選人。
第三十八條
業(yè)主委員會委員候選人名單應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示,公示時間不少于七日。
公示期間,業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人對業(yè)主委員會委員候選人名單有異議的,應(yīng)當在公示期內(nèi)實名向鎮(zhèn)街提出意見。鎮(zhèn)街應(yīng)當調(diào)查,并在公示結(jié)束之日起十五日內(nèi)予以答復(fù)。
業(yè)主委員會委員候選人名單發(fā)生變更的,應(yīng)當按照前款規(guī)定重新公示。
第三十九條
業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持下列材料向區(qū)物業(yè)主管部門備案:
(一)業(yè)主委員會備案登記表;
(二)管理規(guī)約;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主委員會委員名單及業(yè)主委員會議事規(guī)則;
(五)業(yè)主大會會議表決結(jié)果。
符合規(guī)定的,區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當在收到備案材料之日起五日內(nèi)完成備案;不符合規(guī)定的,應(yīng)當書面告知理由,提出處理意見。
業(yè)主委員會應(yīng)當將備案結(jié)果、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置長期公示。
業(yè)主委員會應(yīng)當自備案事項發(fā)生變更之日起十五日內(nèi)書面報告?zhèn)浒覆块T。
第四十條
業(yè)主委員會持區(qū)物業(yè)主管部門的備案資料,可以向相關(guān)單位申請刻制印章、開設(shè)銀行賬戶。
業(yè)主大會印章應(yīng)當冠以“珠海市、行政區(qū)或者經(jīng)濟功能區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”字樣;
業(yè)主委員會印章應(yīng)當冠以“珠海市、行政區(qū)或者經(jīng)濟功能區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”字樣與有效期。業(yè)主委員會印章有效期應(yīng)當與本屆業(yè)主委員會任期一致,業(yè)主委員會印章自有效期屆滿之日起自行失效。
第四十一條
已當選的業(yè)主委員會委員存在《物業(yè)條例》第四十一條第一款規(guī)定情形之一的,業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人均有權(quán)實名向鎮(zhèn)街投訴,鎮(zhèn)街應(yīng)當自收到投訴之日起十五日內(nèi)完成調(diào)查。投訴內(nèi)容成立的,鎮(zhèn)街應(yīng)當責令業(yè)主委員會二十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議,決定是否終止該委員資格。業(yè)主委員會逾期未組織召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會無法作出決定的,由鎮(zhèn)街審查,認為應(yīng)當終止委員資格的,由鎮(zhèn)街作出終止決定。
第四十二條
業(yè)主委員會委員存在《物業(yè)條例》第四十一條第一款規(guī)定情形的,在鎮(zhèn)街審查以及組織召開業(yè)主大會臨時會議期間,該委員暫停履行委員職務(wù)。
鎮(zhèn)街審查結(jié)束或者業(yè)主大會作出決定后,該委員自鎮(zhèn)街公告之日或者業(yè)主大會表決結(jié)果公告期滿之日起恢復(fù)或者終止資格。
第四十三條
業(yè)主委員會委員存在《物業(yè)條例》第四十二條規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定委員資格應(yīng)當自行終止情形的,業(yè)主委員會應(yīng)當自知道或者應(yīng)當知道之日起五日內(nèi)調(diào)查;業(yè)主委員會拒絕調(diào)查的,業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人均有權(quán)實名向鎮(zhèn)街投訴,鎮(zhèn)街應(yīng)當自收到投訴之日起十五日內(nèi)完成調(diào)查。投訴成立的,鎮(zhèn)街應(yīng)當責令業(yè)主委員會在收到通知之日起五日內(nèi)向全體業(yè)主公告。公告內(nèi)容應(yīng)當包含該業(yè)主委員會委員姓名、職務(wù)及自行終止的原因、依據(jù)等。公告時間不少于七日。
業(yè)主委員會拒絕公告的,由鎮(zhèn)街代業(yè)主委員會向全體業(yè)主發(fā)布公告,并書面告知區(qū)物業(yè)主管部門。公告時間不少于七日。
該業(yè)主委員會委員資格自公告發(fā)布之日起自行終止。
第四十四條
業(yè)主委員會委員認為其資格終止錯誤的,有權(quán)向鎮(zhèn)街申請恢復(fù)委員資格。經(jīng)鎮(zhèn)街審查,認為該委員資格終止無誤,應(yīng)當予以書面答復(fù);鎮(zhèn)街認為應(yīng)當恢復(fù)該委員資格的,應(yīng)當向業(yè)主委員會提出意見。
第四十五條
業(yè)主委員會委員應(yīng)當自資格終止之日起三日內(nèi),將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章、財物等物品交還業(yè)主委員會。
經(jīng)鎮(zhèn)街責令限期移交,該委員仍拒絕移交的,鎮(zhèn)街應(yīng)當向全體業(yè)主公布移交情況,并協(xié)調(diào)相關(guān)部門協(xié)助移交。
第四十六條
業(yè)主委員會應(yīng)當建立規(guī)范的財務(wù)管理制度。物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費應(yīng)當按照要求建賬并及時入賬。業(yè)主委員會應(yīng)當妥善保管收支的原始憑證及其它會計資料。
業(yè)主委員會應(yīng)當建立業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動檔案,并指定專人保管。檔案應(yīng)當包括下列內(nèi)容:
(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄、紀要;
(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定、決議等;
(三)業(yè)主委員會備案等資料;
(四)業(yè)主委員會議事規(guī)則、印章管理規(guī)定;
(五)物業(yè)服務(wù)合同;
(六)業(yè)主及物業(yè)使用人的書面意見、建議;
(七)業(yè)主委員會財務(wù)管理規(guī)定;
(八)物業(yè)專項維修資金、共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益等資金的收支情況;
(九)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用登記情況;
(十)業(yè)主清冊及業(yè)主代表名冊;
(十一)其他與本物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的文件、資料、物品。業(yè)主有權(quán)查詢上述材料,業(yè)主委員會應(yīng)當予以配合。
第四十七條
業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行業(yè)主大會的決定和決議,不得有下列行為:
(一)弄虛作假,隱瞞事實真相;
(二)轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;
(三)擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章;
(四)未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(五)擅自動用物業(yè)專項維修資金;
(六)侵占、侵犯業(yè)主共有財物;
(七)違反法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權(quán),侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
業(yè)主委員會委員不得委托他人代為履行委員職責。
第四十八條
經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的,應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議。已經(jīng)選舉產(chǎn)生業(yè)主監(jiān)事會的物業(yè)管理區(qū)域,應(yīng)當通知業(yè)主監(jiān)事會參加業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任召集和主持,主任缺席的,由主任委托一名副主任召集和主持。
業(yè)主委員會應(yīng)當提前七日將業(yè)主委員會會議擬表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公示,同時以書面形式告知鎮(zhèn)街,接受鎮(zhèn)街指導(dǎo)。業(yè)主委員會會議應(yīng)當作書面記錄。業(yè)主委員會會議決定應(yīng)當由參加會議的委員簽名并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。
第四十九條
業(yè)主委員會應(yīng)當自決定作出之日起七日內(nèi),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示并告知鎮(zhèn)街,公示時間不少于十五日。
業(yè)主委員會應(yīng)當將《物業(yè)條例》第四十五條第(四)項、第(五)項、第(六)項的內(nèi)容,在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置予以公布,公布時間不少于十五日,一年至少公布一次。
業(yè)主委員會應(yīng)當將《物業(yè)條例》第四十五條第(七)項的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長期公布,公布內(nèi)容發(fā)生變更,業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起七日內(nèi)重新公布。
業(yè)主委員會未按前款規(guī)定公示、公布、更新的,鎮(zhèn)街應(yīng)當責令業(yè)主委員會公示、公布、更新。業(yè)主委員會拒不履行的,鎮(zhèn)街應(yīng)當將業(yè)主委員會拒不履行職責的行為告知全體業(yè)主。
第五十條
在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生前,原業(yè)主委員會應(yīng)當自解散之日起三個工作日內(nèi)將屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會所有的資料、印章、財物等其他物品移交給鎮(zhèn)街,由鎮(zhèn)街代為保管。
鎮(zhèn)街應(yīng)當自新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)將上述資料移交給新一屆業(yè)主委員會。
第五十一條
業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用辦法由業(yè)主大會決定,可以從合法利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中列支。
業(yè)主委員會應(yīng)當設(shè)立專門的銀行賬號,依法對合法利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費收支實施管理。
管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會成員及業(yè)主委員會候補委員的津貼標準和支付方式。沒有約定的,業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會成員及業(yè)主委員會候補委員不得領(lǐng)取津貼。
首次業(yè)主大會會議費用由全體業(yè)主共同承擔,籌備組在業(yè)主和相關(guān)部門監(jiān)督下籌集。
第五十二條
經(jīng)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定,業(yè)主委員會應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)對下列事項進行審計:
(一)物業(yè)專項維修資金的籌集、使用;
(二)利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用、分配;
(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及業(yè)主監(jiān)事會工作經(jīng)費收支;
(四)業(yè)主委員會主任任期內(nèi)的經(jīng)濟責任;
(五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他審計事項。
管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則沒有作出約定的,占總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主可以提出書面申請,業(yè)主委員會應(yīng)當自收到申請之日起十日內(nèi)委托專業(yè)機構(gòu)審計。
業(yè)主委員會拒絕委托審計,鎮(zhèn)街應(yīng)當責令業(yè)主委員會在三日內(nèi)委托審計;業(yè)主委員會仍拒不履行,鎮(zhèn)街可以委托專業(yè)機構(gòu)審計,業(yè)主委員會應(yīng)當予以配合。審計結(jié)果應(yīng)當向全體業(yè)主公示,公示時間不少于十五日。
第五十三條
業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的,可以向區(qū)物業(yè)主管部門或者鎮(zhèn)街提出書面的撤銷申請。
區(qū)物業(yè)主管部門或者鎮(zhèn)街應(yīng)當在十五個工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請人;業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的,區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當會同鎮(zhèn)街責令限期改正或者撤銷,并向全體業(yè)主公示。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定被撤銷的,業(yè)主委員會或者其他主體依據(jù)該決定作出的行為應(yīng)當及時予以糾正。
第五十四條
業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的,應(yīng)當在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定業(yè)主監(jiān)事會選舉規(guī)則、業(yè)主監(jiān)事會成員的任職資格、任期、資格終止等事項。
沒有約定的,參照《物業(yè)條例》及本實施細則中籌備組成員和業(yè)主委員會委員候選人的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主監(jiān)事會成員為三至五人單數(shù),每屆任期不超過五年,可以連選連任。業(yè)主委員會委員及其利害關(guān)系人不得擔任業(yè)主監(jiān)事會成員。
業(yè)主監(jiān)事會應(yīng)當自成立之日起三十日內(nèi),將業(yè)主監(jiān)事會成員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式報區(qū)物業(yè)主管部門。
業(yè)主監(jiān)事會每年至少召開一次會議,業(yè)主監(jiān)事會的決定應(yīng)當由過半數(shù)業(yè)主監(jiān)事會成員出席且經(jīng)全體業(yè)主監(jiān)事會成員半數(shù)以上同意。
業(yè)主監(jiān)事會可以對業(yè)主委員會的工作情況、物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的收支情況、業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況等內(nèi)容向業(yè)主委員會提出質(zhì)詢,業(yè)主委員會應(yīng)當自收到質(zhì)詢函之日起五日內(nèi)書面答復(fù)。
第五十五條
業(yè)主監(jiān)事會履行以下職責:
(一)審核業(yè)主委員會的工作報告及年度工作計劃、業(yè)主大會工作經(jīng)費的收支報告及收支預(yù)算;
(二)查閱業(yè)主委員會財務(wù)賬薄及其他會計資料,檢查業(yè)主委員會財務(wù)狀況和財務(wù)活動情況,包括籌集、使用物業(yè)專項維修資金;物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費收支等情況;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議的情況。業(yè)主委員會作出的決定或者決議違反法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的,可以向業(yè)主大會提出撤銷建議;
(四)對業(yè)主委員會侵害全體業(yè)主共同利益的行為,要求業(yè)主委員會予以糾正;
(五)在業(yè)主監(jiān)事會或者業(yè)主監(jiān)事會成員職權(quán)范圍內(nèi)的事項可以向業(yè)主大會會議提出提案;
(六)列席業(yè)主委員會會議,并對業(yè)主委員會決定的事項提出質(zhì)詢或者建議;
(七)可以對業(yè)主委員會財務(wù)活動的異常情況進行調(diào)查;必要時,可以聘請第三方專業(yè)機構(gòu)協(xié)助其工作,因此發(fā)生的費用由全體業(yè)主共同承擔;
(八)定期向業(yè)主大會報告業(yè)主監(jiān)事會行使職權(quán)的情況并向全體業(yè)主公示;
(九)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則賦予的其他職責。
第五十六條
經(jīng)依法履行組織召開業(yè)主大會會議法定程序,但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的,在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前,占總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主申請成立物業(yè)管理委員會的,應(yīng)當向鎮(zhèn)街提交書面申請等材料,由鎮(zhèn)街決定是否設(shè)立物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu),代行業(yè)主委員會職責。
物業(yè)管理委員會中業(yè)主代表由鎮(zhèn)街推薦產(chǎn)生,其中鎮(zhèn)街、居民委員會或者村民委員會的代表不得低于總?cè)藬?shù)的百分之六十。
物業(yè)管理委員會成立后,可以持鎮(zhèn)街出具的證明向公安機關(guān)申請刻制印章,印章由物業(yè)管理委員會負責人或者負責人指定的專人保管。印章應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理委員會的會議決定使用。
物業(yè)管理委員會解散后,印章由保管人交回鎮(zhèn)街銷毀。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第五十七條
在本市提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當持物業(yè)服務(wù)合同、勞動合同、社保繳納清單等材料到物業(yè)主管部門進行備案,備案有效期三年。
第五十八條
前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。
新建住宅物業(yè)銷售時,建設(shè)單位應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等內(nèi)容,作為房地產(chǎn)銷售明碼標價的內(nèi)容在銷售場所的顯著位置長期公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi),向區(qū)物業(yè)主管部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案。
第五十九條
建設(shè)單位應(yīng)當參照市物業(yè)主管部門頒布的示范文本制定臨時管理規(guī)約,并將其作為房屋買賣合同的附件。
建設(shè)單位應(yīng)當將臨時管理規(guī)約在銷售場所顯著位置進行公示。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂買賣合同時,應(yīng)當作出遵守臨時管理規(guī)約的書面承諾。
第六十條
物業(yè)服務(wù)費的收取可以采用酬金制或者包干制的方式。
酬金制是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按照約定比例或者金額提取酬金,其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足由業(yè)主享有或者承擔的計費方式。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費,盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的計費方式。
第六十一條
物業(yè)服務(wù)費的收取采用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金歸已交納費用的業(yè)主所有,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年提取的酬金比例或者金額由業(yè)主大會決定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的年度預(yù)決算以及物業(yè)服務(wù)資金的收支情況,包括服務(wù)人員工資、物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用等。
業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、業(yè)主監(jiān)事會等可以委托專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計,并向全體業(yè)主公示審計結(jié)果。
第六十二條
物業(yè)服務(wù)費的收取采用酬金制的,占總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、業(yè)主監(jiān)事會等相關(guān)主體,對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算、物業(yè)服務(wù)資金的收支或者共有部分和共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水、電費的分攤明細等情況提出質(zhì)詢時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自收到質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書面答復(fù)。
第六十三條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的標準全額交納。
第六十四條
業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主未交納物業(yè)服務(wù)費用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示未交費業(yè)主的房號及欠費金額的方式進行催交。
第六十五條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定調(diào)整物業(yè)服務(wù)費;沒有約定的,應(yīng)當由業(yè)主大會表決。
沒有設(shè)立業(yè)主大會或者因業(yè)主委員會期限屆滿等原因無法組織召開業(yè)主大會會議的,根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際情況,確實需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費的,應(yīng)當按照下列程序調(diào)整物業(yè)服務(wù)費:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將上一年度本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)費的收支情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,公示時間不少于三十日;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將包含擬調(diào)整的收費標準、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準等內(nèi)容的調(diào)價方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,公示時間不少于三十日;
(三)調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過。表決結(jié)果應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,公示時間不少于三十日。公示的表決結(jié)果應(yīng)當包括參與表決的業(yè)主的房號、專有部分面積,全體業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的匯總結(jié)果等;
(四)表決結(jié)果經(jīng)公示并報鎮(zhèn)街備案后,對全體業(yè)主具有約束力;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將業(yè)主表決材料、公示文本原件及公示資料交由鎮(zhèn)街封存、保管,保管期限不少于五年。自表決結(jié)果公布之日起六個月內(nèi),業(yè)主有證據(jù)可以證明存在偽造表決票情形的,有權(quán)向鎮(zhèn)街提出申請查驗。鎮(zhèn)街應(yīng)當自收到申請之日起三十日內(nèi)進行查驗并將查驗結(jié)果向全體業(yè)主公示,業(yè)主不得就已查驗事實再次申請查驗;
(六)經(jīng)鎮(zhèn)街查驗確認,存在偽造選票等弄虛作假情形的,鎮(zhèn)街應(yīng)當根據(jù)查驗結(jié)果重新統(tǒng)計表決結(jié)果,并按照本實施細則規(guī)定公示。
第六十六條
業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)通過物業(yè)管理招標投標等平臺,以招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),應(yīng)當將招標方案交由業(yè)主大會審議通過,并按招標投標程序進行。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)擬不通過招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議作出不通過招標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定,決定內(nèi)容應(yīng)當向全體業(yè)主公示,并書面告知鎮(zhèn)街和區(qū)物業(yè)主管部門。
第六十七條
《物業(yè)條例》第五十六條“住宅規(guī)模較小”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積不超過三萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域。
分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域,其前期物業(yè)管理招標投標應(yīng)當包括全部物業(yè)管理區(qū)域。
第六十八條
尚未設(shè)立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提前三個月告知建設(shè)單位、全體業(yè)主及鎮(zhèn)街:
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)簽合同的;
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同履行期間,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再繼續(xù)履行合同的;
(三)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他情形。
第六十九條
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后,物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行期間,業(yè)主、業(yè)主大會決定不再續(xù)聘的,業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當按照本實施細則第七十條規(guī)定的程序解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)聘的,應(yīng)當按照本實施細則第七十一條規(guī)定的程序退出物業(yè)管理區(qū)域。
第七十條
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè),經(jīng)業(yè)主大會會議表決同意續(xù)聘的,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當將業(yè)主大會會議的決定書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
經(jīng)業(yè)主大會會議表決,決定不續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當按照下列程序選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并辦理交接手續(xù):
(一)組織召開業(yè)主大會會議選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出期限屆滿前十五日書面告知鎮(zhèn)街和原物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(二)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照書面通知要求退出物業(yè)管理區(qū)域,并辦理交接手續(xù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成或存在其他未結(jié)訴訟等事項為由拒絕退出;
(三)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與接收方做好移交工作,制作移交記錄。移交記錄包括項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等,并由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和接收方簽章確認。存在爭議的,應(yīng)當在移交記錄中載明。
第七十一條
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當做好下列工作:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同終止前三個月,書面告知業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu),與業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)就退出事宜進行協(xié)商;同時應(yīng)當書面告知鎮(zhèn)街以及供水、供電、供氣、通信、有線電視、特種設(shè)備等專營服務(wù)單位;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域,與業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)辦理移交手續(xù),并制作移交記錄;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未設(shè)立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不能繼續(xù)履行職責的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依法通知鎮(zhèn)街,與鎮(zhèn)街做好移交工作,并制作移交記錄。
鎮(zhèn)街應(yīng)當通知建設(shè)單位、全體業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未設(shè)立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不能繼續(xù)履行職責的,鎮(zhèn)街應(yīng)當依法確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第七十二條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除合同的,適用下列程序:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在擬解除合同之日前三個月,將擬退出原因、退出時間、違約責任的承擔方式書面告知建設(shè)單位、全體業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)和鎮(zhèn)街;
(二)上述主體應(yīng)當在收到書面通知之日起三日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的相關(guān)事宜在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示,公示時間不少于七日。公示期滿,持異議的業(yè)主所占專有部分未超過建筑物總面積二分之一且未超過總?cè)藬?shù)二分之一的,上述主體應(yīng)當及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就退出事宜進行協(xié)商,并依法簽訂退出協(xié)議。退出協(xié)議應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示七日,并告知鎮(zhèn)街;
(三)上述主體應(yīng)當自簽訂退出協(xié)議之日起十五日內(nèi)在鎮(zhèn)街的指導(dǎo)和監(jiān)督下依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(四)公示期滿,持異議業(yè)主所占專有部分超過建筑物總面積二分之一且超過總?cè)藬?shù)二分之一或者雙方未達成退出協(xié)議的,物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當繼續(xù)履行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同發(fā)生的爭議,應(yīng)當通過司法途徑解決。
第七十三條
業(yè)主大會要求提前解除合同的,適用下列程序:
(一)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主可以申請?zhí)崆敖獬贤?,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當自收到申請之日起二十日內(nèi),組織召開業(yè)主大會臨時會議。在組織召開業(yè)主大會臨時會議前,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當提前十五日將解除合同的理由、時間、全體業(yè)主需承擔的違約責任等內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,同時告知鎮(zhèn)街。其中,擬解除合同的時間應(yīng)當在業(yè)主大會會議表決結(jié)果生效之日起三個月后;
(二)業(yè)主大會決定提前解除合同的,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當在業(yè)主大會作出決定后三日內(nèi),將解約原因、時間和全體業(yè)主承擔的違約責任等內(nèi)容書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜,依法簽訂退出協(xié)議。退出協(xié)議應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示七日,并告知鎮(zhèn)街;
(三)業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當在簽訂退出協(xié)議之日起十五日內(nèi),在鎮(zhèn)街的指導(dǎo)下選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第七十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當本著維護社會和諧穩(wěn)定、保障業(yè)主正常生活秩序、誠信守法、平穩(wěn)有序的原則進行。有下列情形之一的,物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當退出物業(yè)管理區(qū)域:
(一)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿,業(yè)主、業(yè)主大會作出不續(xù)聘決定的;
(二)物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主、業(yè)主大會解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定生效,且業(yè)主、業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就退出事宜協(xié)商一致;
(三)物業(yè)服務(wù)合同履行期間,業(yè)主、業(yè)主大會依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定解除物業(yè)服務(wù)合同并選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定或者雙方約定解除合同的;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)因破產(chǎn)、注銷、吊銷營業(yè)執(zhí)照等原因不能繼續(xù)履行合同的;
(六)依法應(yīng)當退出的其他情形。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時退出物業(yè)管理區(qū)域,經(jīng)業(yè)主大會授權(quán),業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)可以通過司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域。
第七十五條
物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域并移交相關(guān)資料,物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交資料,并以存在事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費的,業(yè)主有權(quán)拒絕。
第七十六條
市物業(yè)主管部門應(yīng)當按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急預(yù)選庫。
出現(xiàn)下列情形之一的,可以由鎮(zhèn)街在物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急預(yù)選庫中抽簽選定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù),并簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同:
(一)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿之前或者期限屆滿后按照原物業(yè)服務(wù)合同約定繼續(xù)提供服務(wù)期間,物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然退出物業(yè)管理區(qū)域的;
(二)尚未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書退出物業(yè)管理區(qū)域的;
(三)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定退出物業(yè)管理區(qū)域,但該物業(yè)管理區(qū)域尚未設(shè)立業(yè)主大會或者業(yè)主大會因客觀原因尚未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;
(四)其他原因?qū)е略飿I(yè)服務(wù)企業(yè)退出,尚未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),發(fā)生物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的情形。
第七十七條
建設(shè)單位或者全體業(yè)主、業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)等應(yīng)當依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗,簽署承接查驗協(xié)議。
第七十八條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)期間因改造、維修、保養(yǎng)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備形成的以下技術(shù)資料,應(yīng)當建檔保存:
(一)房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房、房屋外墻面等共有部分的檔案及其維修、養(yǎng)護記錄;
(二)給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、日線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣、燃氣管道、消防設(shè)施、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備的檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、垃圾清運等書面協(xié)議;
(四)物業(yè)裝飾裝修管理資料;
(五)物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
第七十九條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時,應(yīng)當依據(jù)《物業(yè)條例》第七十二條規(guī)定向業(yè)主、業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)或者鎮(zhèn)街移交其合法占有的資料和財物,并配合新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。
第八十條
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在交接期間應(yīng)當繼續(xù)按照合同約定提供服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用至交接完成之日。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成或存在其他未結(jié)訴訟等事項為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費用,也可以自行收取,但不得影響業(yè)主正常生活、工作秩序。新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費用提供幫助。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制收取物業(yè)服務(wù)費的,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的賬目有異議,可以聘請專業(yè)機構(gòu)進行審計,審計費用由全體業(yè)主共同承擔。業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當向業(yè)主公布審計結(jié)果及審計費用。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當積極配合作好審計工作。
業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在交接過程中出現(xiàn)爭議的,可以由鎮(zhèn)街會同區(qū)物業(yè)主管部門組織調(diào)解,未能調(diào)解一致的,可以通過司法途徑解決。
第八十一條
物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會不能履行職責或者拒不履行職責等情形,且沒有依法設(shè)立代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在業(yè)主代表、鎮(zhèn)街的指導(dǎo)和監(jiān)督下,與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行辦理交接、承接查驗手續(xù)。
第八十二條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取押金、手續(xù)費、水、電周轉(zhuǎn)金等額外費用,但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I服務(wù)單位收取勞務(wù)費。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第八十三條
建設(shè)單位未出售的車位、車庫,業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車位、車庫的,建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。
擬出租車位、車庫數(shù)量少于本物業(yè)管理區(qū)域要求承租車位、車庫的業(yè)主、物業(yè)使用人的房屋套數(shù)時,每擁有一套房屋的業(yè)主、物業(yè)使用人最多只能承租一個車位或者車庫。
建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等車位、車庫的所有權(quán)人、使用權(quán)人以及管理人在出租車位、車庫時應(yīng)當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人的購買和承租需求后,車位、車庫存在多余情形的,可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人,租賃期限不得超過六個月。
第八十四條
占用業(yè)主共有道路或者其他場地劃分的車位、車庫的使用方式,由業(yè)主大會決定。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道,不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第八十五條
業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修工程開工前,應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將裝飾裝修活動中禁止的行為和注意事項告知業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修活動進行巡查時,業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。
第八十六條
業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、不遵守裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定或者存在《物業(yè)條例》第七十六條規(guī)定情形之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時勸阻、制止,并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)報告。同時可以按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定,禁止裝飾裝修施工人員、建筑材料和設(shè)備進入物業(yè)管理區(qū)域。
第八十七條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的約定收取裝飾裝修保證金,用于保證業(yè)主或者物業(yè)使用人依法裝飾裝修、及時清運裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾等。裝飾裝修活動結(jié)束后,未發(fā)生前述行為的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于裝飾裝修工程投入使用后三十日內(nèi)無息退還裝飾裝修保證金;發(fā)生前述行為的,應(yīng)當在整改完成后三十日內(nèi)無息退還保證金。保證金最高不超過三千元。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修施工人員實行出入證管理的,可以向施工人員收取出入證押金或工本費。
第八十八條
業(yè)主應(yīng)當依法自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以統(tǒng)一管理為由強制提供清理服務(wù)并收取清運費。
業(yè)主拒絕自行清理裝飾裝修垃圾,同時未委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行清理的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理產(chǎn)生的費用由該業(yè)主承擔。
第八十九條
業(yè)主或者業(yè)主大會依法作出維修決定后,相關(guān)業(yè)主應(yīng)當按照《物業(yè)條例》第七十九條規(guī)定承擔費用。
第九十條
需要對物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備進行維修的,由共有部分和共用設(shè)施設(shè)備業(yè)主自行決定維修方案。
業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備進行維修的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制定物業(yè)維修方案,并向該部分業(yè)主進行公示。維修結(jié)束后,應(yīng)當明確維修費用的用途及金額,并向相應(yīng)業(yè)主公布,接受業(yè)主監(jiān)督。
第九十一條
供水、排水、供電、供氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等單位,應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任,不得動用物業(yè)專項維修資金進行維修養(yǎng)護。
第九十二條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)存在《物業(yè)條例》第八十四條中列明的安全隱患,且該物業(yè)管理區(qū)域未建立物業(yè)專項維修資金的,業(yè)主應(yīng)當依法交納物業(yè)專項維修資金,由業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)負責籌集。
業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)對前款規(guī)定的物業(yè)未及時履行籌集義務(wù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)向鎮(zhèn)街出具書面報告后可以代為維修,代為維修費用根據(jù)《物業(yè)條例》第七十九條規(guī)定的原則,由相應(yīng)業(yè)主承擔。
第六章 附則
第九十三條
業(yè)主委托其他管理人管理建筑物及其附屬設(shè)施的,參照本實施細則的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第九十四條
本實施細則自2019年3月15日起實施,有效期至2024年3月14日止。
(二)統(tǒng)籌全市物業(yè)管理招標投標監(jiān)管工作;
(三)統(tǒng)籌全市信用體系監(jiān)管工作;
(四)依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為;
(五)指導(dǎo)和監(jiān)督市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會開展工作,加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律;
(六)《物業(yè)條例》規(guī)定的其他職責。
第四條
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱區(qū)物業(yè)主管部門)接受市物業(yè)主管部門指導(dǎo),履行以下職責:
(一)指導(dǎo)和監(jiān)督鎮(zhèn)街履行物業(yè)管理行政監(jiān)管職責;
(二)會同鎮(zhèn)街決定是否解散業(yè)主委員會;
(三)會同鎮(zhèn)街撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;
(四)會同鎮(zhèn)街劃定或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域;
(五)指導(dǎo)和監(jiān)督各方完成承接查驗工作;
(六)審批協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請;
(七)定期對鎮(zhèn)街、居民委員會或者村民委員會、物業(yè)管理人員及業(yè)主委員會成員、候補委員、業(yè)主監(jiān)事會成員等進行培訓(xùn);
(八)依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為;
(九)《物業(yè)條例》規(guī)定的其他職責。
橫琴新區(qū)和經(jīng)濟功能區(qū)管理機構(gòu)履行區(qū)政府職責。
第五條
鎮(zhèn)街在各級物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下,履行以下職責:
(一)審查首次業(yè)主大會設(shè)立的書面要求,指導(dǎo)和監(jiān)督成立業(yè)主大會籌備組;
(二)對業(yè)主委員會委員候選人進行資格審查,確定業(yè)主委員會委員候選人名單;
(三)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主成立換屆選舉小組;
(四)依法組織召開業(yè)主大會會議;
(五)對業(yè)主大會及業(yè)主委員會會議資料進行備案;
(六)代為管理業(yè)主委員會移交的資料、印章、財物等物品;
(七)指導(dǎo)和監(jiān)督設(shè)立物業(yè)管理委員會;
(八)組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議;
(九)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招標投標活動;
(十)確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(十一)協(xié)助區(qū)物業(yè)主管部門調(diào)查、撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;
(十二)協(xié)助區(qū)物業(yè)主管部門劃定或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域;
(十三)《物業(yè)條例》規(guī)定的其他職責。
鎮(zhèn)街可以依法委托居民委員會或者村民委員會辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)。居民委員會或者村民委員會應(yīng)當協(xié)助鎮(zhèn)街開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第六條
鎮(zhèn)街應(yīng)當設(shè)立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,聯(lián)席會議由區(qū)物業(yè)主管部門、城市管理和綜合執(zhí)法、建設(shè)、自然資源、生態(tài)環(huán)境、公安派出所、司法所、應(yīng)急辦、信訪、居民委員會或者村民委員會、社區(qū)工作站等相關(guān)部門和建設(shè)單位代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、業(yè)主委員會等相關(guān)人員組成。
第七條
聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理事項:
(一)業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉工作的;
(二)新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接中發(fā)生的矛盾糾紛;
(三)設(shè)立業(yè)主大會、組織召開業(yè)主大會會議過程中出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件沒有規(guī)定的相關(guān)情形;
(四)發(fā)生其他嚴重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的情形。
物業(yè)管理聯(lián)席會議成員單位應(yīng)當指定專人參加會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議成員單位應(yīng)當在法定職責范圍內(nèi)執(zhí)行物業(yè)管理聯(lián)席會議決定的事項,無正當理由拒不執(zhí)行的,依法追究行政責任。
第八條
鼓勵業(yè)主、建設(shè)單位委托社會組織對設(shè)立業(yè)主大會、政策法律咨詢以及糾紛協(xié)調(diào)處理等事項提供專業(yè)服務(wù)。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第九條
本實施細則實施后的新建物業(yè)管理區(qū)域,由建設(shè)單位在前期物業(yè)管理招標工作開始前完成物業(yè)管理區(qū)域備案。
第十條
已實施物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑物業(yè)服務(wù)合同等材料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案。
業(yè)主實施自行管理的物業(yè)管理區(qū)域,由業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)憑確定該物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)材料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案。
第十一條
一個物業(yè)管理區(qū)域需要劃分為若干個物業(yè)管理區(qū)域,或者若干個物業(yè)管理區(qū)域需要合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的,應(yīng)當同時符合以下條件:
(一)已完成物業(yè)管理區(qū)域備案;
(二)對原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房、消防、供水、供電等共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護等依法形成分割方案或者合并方案;
(三)分割方案或者合并方案經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域合并后,只能設(shè)立一個業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會,委托一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
第十二條
物業(yè)管理區(qū)域依據(jù)本實施細則規(guī)定分割或者合并后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)主體憑分割或合并后物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖、分割或者合并方案以及業(yè)主大會會議的表決結(jié)果辦理物業(yè)管理區(qū)域變更備案。
第十三條
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)主體應(yīng)當按照本章規(guī)定向區(qū)物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù),區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當在七個工作日內(nèi)完成備案。
第三章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè)主大會
第十四條
下列主體在物業(yè)管理活動中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù):
(一)依法在不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理不動產(chǎn)登記的人;
(二)因人民法院、仲裁委員會的法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(三)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(四)因合法建造等事實行為取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(五)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。
第十五條
業(yè)主提出設(shè)立業(yè)主大會申請,應(yīng)當向鎮(zhèn)街提交由業(yè)主簽字的書面要求,業(yè)主身份根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)屬證書和身份證明確認。
符合《物業(yè)條例》第二十二條設(shè)立業(yè)主大會條件的,鎮(zhèn)街應(yīng)當自接到業(yè)主書面要求之日起三十日內(nèi),指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。
第十六條
籌備組成員為七人以上十五人以下單數(shù),由鎮(zhèn)街代表、居民委員會或者村民委員會代表、建設(shè)單位代表和業(yè)主代表共同組成,其中業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之六十?;I備組組長由鎮(zhèn)街代表擔任。
籌備組中的業(yè)主代表通過業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦、鎮(zhèn)街推薦等方式產(chǎn)生。
每名業(yè)主只能推薦一名業(yè)主代表參加籌備組,鎮(zhèn)街應(yīng)當對業(yè)主代表進行資格審查,確定業(yè)主代表名單。業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦的業(yè)主代表,根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)的順序確定;聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)相同的,根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主擁有專有部分面積總和的順序確定;聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)和聯(lián)名推薦人擁有專有部分面積總和相同的,由鎮(zhèn)街確定。
第十七條
鎮(zhèn)街應(yīng)當將擬定的籌備組成員名單、基本情況、業(yè)主聯(lián)名推薦人數(shù)、聯(lián)名推薦業(yè)主擁有專有部分面積總和等情況向全體業(yè)主公示,公示時間不少于七日。業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人對籌備組成員名單有異議的,應(yīng)當在公示期間實名向鎮(zhèn)街提出意見。鎮(zhèn)街應(yīng)當在公示結(jié)束之日起七日內(nèi)完成調(diào)查并予以書面答復(fù),被調(diào)查人員應(yīng)當回避。
籌備組成員發(fā)生變更的,應(yīng)當按照前款規(guī)定重新公示。
擬定的籌備組成員名單公示期滿,業(yè)主無異議或者異議不成立的,鎮(zhèn)街應(yīng)當向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立公告以及籌備組成員名單,籌備組自公告之日起成立。
籌備組的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。
第十八條
籌備組成立后可以持鎮(zhèn)街出具的證明向公安機關(guān)申請刻制印章,印章由籌備組組長或者組長指定的專人保管。印章應(yīng)當根據(jù)籌備組會議決定,用于籌備組決定等文書的公示、公告。
籌備組解散后,印章由保管人交回鎮(zhèn)街銷毀。
第十九條
籌備組成立后,鎮(zhèn)街應(yīng)當通知建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在三十日內(nèi)向鎮(zhèn)街提交包含全部業(yè)主姓名、房號和專有部分面積的業(yè)主清冊。
建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊等相關(guān)資料,經(jīng)鎮(zhèn)街責令限期提供,逾期仍不提供的,鎮(zhèn)街應(yīng)當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢業(yè)主姓名、房號和專有部分面積,不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當提供,并不得收取費用。
籌備組應(yīng)當對業(yè)主資料保密,不得將業(yè)主資料用于與業(yè)主大會無關(guān)的活動。
第二十條
籌備組應(yīng)當遵守以下工作規(guī)定:
(一)籌備組會議由組長召集和主持,也可以由組長委托籌備組其他成員召集和主持;
(二)籌備組會議應(yīng)當有過半數(shù)成員出席,作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意;
(三)籌備組成員應(yīng)當在表決結(jié)果上簽字,注明同意、反對或者棄權(quán)。成員不簽字的,不影響決定效力;
(四)籌備組會議應(yīng)當有書面的會議記錄并存檔,籌備組組長應(yīng)當對表決結(jié)果及會議記錄予以簽字確認;
(五)籌備組中的業(yè)主代表不得委托代理人參加會議,業(yè)主代表是法人或者非法人組織的除外;
(六)籌備組應(yīng)當自決定作出之日起三日內(nèi)向全體業(yè)主公示決定內(nèi)容,公示時間不少于七日;
(七)籌備組應(yīng)當自成立之日起一年內(nèi),完成自籌備組成立之日至業(yè)主大會啟動投票之日期間的籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會會議。籌備組自成立之日起一年內(nèi)未能組織召開首次業(yè)主大會會議的,應(yīng)當在籌備期限屆滿十五日前向鎮(zhèn)街申請延長籌備期限,經(jīng)鎮(zhèn)街同意,可以延長一年。
籌備組逾期未完成籌備工作的,自行解散。鎮(zhèn)街應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告籌備組解散時間并說明理由。
第二十一條
籌備組履行下列職責:
(一)確認業(yè)主人數(shù)以及業(yè)主擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式、表決事項和表決規(guī)則;
(三)擬定本物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則等草案;
(四)擬定業(yè)主委員會委員及候補委員選舉辦法;
(五)其他準備工作。
籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開前,將前款內(nèi)容及鎮(zhèn)街確定的業(yè)主委員會正式候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,公示期不少于十五日。擬表決事項發(fā)生變化,應(yīng)當按照本實施細則規(guī)定重新公示,公示結(jié)束后五日內(nèi)告知鎮(zhèn)街。
業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的,應(yīng)當在公示期間實名向籌備組提出意見?;I備組應(yīng)當自收到意見之日起七日內(nèi)集體討論決定,并及時答復(fù)異議人。
業(yè)主委員會委員及候補委員選舉辦法不得與擬提交業(yè)主大會會議表決的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則相沖突。
第二十二條
管理規(guī)約與業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當參照市物業(yè)主管部門發(fā)布的示范文本制定,不得與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相沖突。
下列事項應(yīng)當由業(yè)主大會決定,業(yè)主大會不得授權(quán)給業(yè)主委員會自行決定:
(一)《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定的內(nèi)容;
(二)業(yè)主共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營以及經(jīng)營所得收益的使用、分配等;
(三)與業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會成員津貼有關(guān)的事項;
(四)業(yè)主委員會免責、約定審計等事項;
(五)與業(yè)主對共有財物實施管理權(quán)有關(guān)的其他事項。
第二十三條
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,由業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街組織召開。
第二十四條
業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。業(yè)主大會定期會議召開前,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當提前十五日向全體業(yè)主公告以下內(nèi)容:
(一)物業(yè)管理情況報告;
(二)業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)工作報告;
(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、業(yè)主監(jiān)事會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理情況;
(四)利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和使用情況;
(五)業(yè)主大會會議擬表決事項。
第二十五條
業(yè)主依據(jù)《物業(yè)條例》第二十八條第一款第(一)項申請召開業(yè)主大會臨時會議的,應(yīng)當向業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)提供由業(yè)主簽字的書面申請和身份證復(fù)印件。
業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當自收到業(yè)主申請之日起十五日內(nèi)完成核實,存在下列情形之一的,由鎮(zhèn)街負責核實:
(一)業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)拒不核實,經(jīng)鎮(zhèn)街責令限期核實,業(yè)主委員會拒不履行的;
(二)業(yè)主委員會依法不能履行職責,且未能依法設(shè)立代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)的;
(三)業(yè)主委員會委員或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)與業(yè)主大會臨時會議擬表決事項有利害關(guān)系,需要回避的。
符合召開業(yè)主大會臨時會議條件的,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當自完成核實之日起五日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議,業(yè)主大會臨時會議的表決事項應(yīng)當包含業(yè)主申請的事項。
業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)拒絕召開且經(jīng)鎮(zhèn)街責令限期召開,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)仍不組織召開的,由鎮(zhèn)街組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第二十六條
業(yè)主大會會議采用集體討論形式的,應(yīng)當核實到會業(yè)主身份,現(xiàn)場公開計票,并現(xiàn)場公布計票結(jié)果、公示業(yè)主大會會議結(jié)果并向鎮(zhèn)街備案。公示時間不少于七日。
第二十七條
業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的,應(yīng)當按照下列程序進行:
(一)表決票送達業(yè)主,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告七日;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置固定投票箱,業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)將表決票填好投入投票箱,業(yè)主不在本地的可以采用郵寄方式進行投票;
(三)在鎮(zhèn)街的指導(dǎo)和監(jiān)督下進行計票,計票結(jié)束后,計票人及監(jiān)票人應(yīng)當立即對計票結(jié)果進行簽名確認;
(四)業(yè)主大會會議表決結(jié)果應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示并向鎮(zhèn)街備案。公示時間不少于三十日。
第二十八條
業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街決定使用電子投票形式組織召開業(yè)主大會會議的,應(yīng)當通過市物業(yè)主管部門建立的物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)表決。
第二十九條
業(yè)主的投票權(quán)數(shù)及其擁有的專有部門面積,應(yīng)當在表決規(guī)則中予以明確,但確認的投票權(quán)數(shù)不得超出本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的總套數(shù)。業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街應(yīng)當將表決規(guī)則及投票權(quán)數(shù)計算說明和統(tǒng)計結(jié)果向全體業(yè)主進行公示,公示時間不少于十五日。
第三十條
表決事項按照下列規(guī)定送達業(yè)主:
(一)將表決事項直接送達至業(yè)主的專有部分,送交至業(yè)主本人或者同住的成年家屬;
(二)對不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的業(yè)主,業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街應(yīng)當將表決事項郵寄至業(yè)主預(yù)留地址或者戶籍地址;
(三)通過物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)將表決事項發(fā)送至業(yè)主預(yù)留的電子終端;
(四)對于無法取得聯(lián)系的業(yè)主,業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街應(yīng)當將表決事項送達至業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分;
(五)通過以上方式均無法送達的,應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公告,公告時間為七日。
第三十一條
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的,應(yīng)當向代理人出具委托書。委托書中應(yīng)當載明委托人和代理人的身份證號碼、聯(lián)系方式、委托人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部不動產(chǎn)權(quán)屬證書編號及在本次業(yè)主大會會議中具體的委托事項。
表決票應(yīng)當由業(yè)主本人或者代理人簽名。
第三十二條
投票期限屆滿,參與投票的人數(shù)不足業(yè)主總?cè)藬?shù)二分之一的,業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組可以向鎮(zhèn)街申請延期一次,經(jīng)鎮(zhèn)街同意,可以延長投票期限。延長期限不得超過第一次公告的投票期限。
延長投票期限的決定應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示,公示時間不少于十五日。
第三十三條
業(yè)主大會的表決結(jié)果應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示,公示內(nèi)容包括房號及專有部分面積、業(yè)主是否參與投票,參與投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)及占專有部分的建筑物總面積、全體業(yè)主對表決事項贊同、反對或者棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。
公示期滿后七日內(nèi),業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組應(yīng)當將業(yè)主大會會議結(jié)果報鎮(zhèn)街備案。
第三十四條
業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組應(yīng)當將業(yè)主大會會議的選票、表決票和委托書交鎮(zhèn)街妥善封存、保管,保管期限不少于五年。
自業(yè)主大會會議結(jié)果公布之日起一年內(nèi),業(yè)主有證據(jù)可以證明業(yè)主大會會議存在偽造選票情形的,有權(quán)向鎮(zhèn)街申請對業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組會議記錄、業(yè)主大會選票等資料進行查驗。
鎮(zhèn)街應(yīng)當自收到業(yè)主申請之日起三十日內(nèi)進行查驗并將查驗結(jié)果向全體業(yè)主公示,業(yè)主不得就已查驗事實再次申請查驗。
經(jīng)鎮(zhèn)街查驗,確認存在偽造選票等弄虛作假情形的,鎮(zhèn)街應(yīng)當根據(jù)查驗結(jié)果重新統(tǒng)計表決結(jié)果,并按照本實施細則規(guī)定重新公示。
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第三十五條
市物業(yè)主管部門應(yīng)當制定業(yè)主委員會委員信用信息管理辦法,對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員采用信用評分的辦法進行管理。
業(yè)主委員會委員的信用評分錄入業(yè)主委員會委員信用信息檔案,作為物業(yè)管理活動相關(guān)主體監(jiān)督、選舉籌備組成員、業(yè)主委員會委員、業(yè)主委員會委員候補委員、業(yè)主監(jiān)事會成員、業(yè)主代表的參考依據(jù)。
第三十六條
業(yè)主委員會委員由五至十五人單數(shù)組成,由籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況確定。
業(yè)主委員會委員采用差額選舉辦法產(chǎn)生,差額比例不低于百分之三十。
業(yè)主委員會委員候選人采用業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦及居民委員會或者村民委員會推薦等方式產(chǎn)生,其中居民委員會或者村民委員會推薦的業(yè)主委員會委員候選人不得超過業(yè)主委員會委員候選人總數(shù)的百分之三十。
每名業(yè)主只能推薦一名業(yè)主委員會委員候選人。業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦的業(yè)主委員會委員候選人,根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)的順序確定;聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)相同的,根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主擁有專有部分面積總和的順序確定;聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)和聯(lián)名推薦人擁有專有部分面積總和相同的,由鎮(zhèn)街確定。
第三十七條
自《物業(yè)條例》實施之日起,業(yè)主存在連續(xù)三個月或者累計六個月拖欠物業(yè)服務(wù)費用行為,不得成為業(yè)主委員會委員候選人。
在《物業(yè)條例》實施前,業(yè)主存在連續(xù)三個月或者累計六個月拖欠物業(yè)服務(wù)費用行為,在選舉前補繳的可以成為業(yè)主委員會委員候選人。
第三十八條
業(yè)主委員會委員候選人名單應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示,公示時間不少于七日。
公示期間,業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人對業(yè)主委員會委員候選人名單有異議的,應(yīng)當在公示期內(nèi)實名向鎮(zhèn)街提出意見。鎮(zhèn)街應(yīng)當調(diào)查,并在公示結(jié)束之日起十五日內(nèi)予以答復(fù)。
業(yè)主委員會委員候選人名單發(fā)生變更的,應(yīng)當按照前款規(guī)定重新公示。
第三十九條
業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持下列材料向區(qū)物業(yè)主管部門備案:
(一)業(yè)主委員會備案登記表;
(二)管理規(guī)約;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主委員會委員名單及業(yè)主委員會議事規(guī)則;
(五)業(yè)主大會會議表決結(jié)果。
符合規(guī)定的,區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當在收到備案材料之日起五日內(nèi)完成備案;不符合規(guī)定的,應(yīng)當書面告知理由,提出處理意見。
業(yè)主委員會應(yīng)當將備案結(jié)果、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置長期公示。
業(yè)主委員會應(yīng)當自備案事項發(fā)生變更之日起十五日內(nèi)書面報告?zhèn)浒覆块T。
第四十條
業(yè)主委員會持區(qū)物業(yè)主管部門的備案資料,可以向相關(guān)單位申請刻制印章、開設(shè)銀行賬戶。
業(yè)主大會印章應(yīng)當冠以“珠海市、行政區(qū)或者經(jīng)濟功能區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”字樣;
業(yè)主委員會印章應(yīng)當冠以“珠海市、行政區(qū)或者經(jīng)濟功能區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”字樣與有效期。業(yè)主委員會印章有效期應(yīng)當與本屆業(yè)主委員會任期一致,業(yè)主委員會印章自有效期屆滿之日起自行失效。
第四十一條
已當選的業(yè)主委員會委員存在《物業(yè)條例》第四十一條第一款規(guī)定情形之一的,業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人均有權(quán)實名向鎮(zhèn)街投訴,鎮(zhèn)街應(yīng)當自收到投訴之日起十五日內(nèi)完成調(diào)查。投訴內(nèi)容成立的,鎮(zhèn)街應(yīng)當責令業(yè)主委員會二十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議,決定是否終止該委員資格。業(yè)主委員會逾期未組織召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會無法作出決定的,由鎮(zhèn)街審查,認為應(yīng)當終止委員資格的,由鎮(zhèn)街作出終止決定。
第四十二條
業(yè)主委員會委員存在《物業(yè)條例》第四十一條第一款規(guī)定情形的,在鎮(zhèn)街審查以及組織召開業(yè)主大會臨時會議期間,該委員暫停履行委員職務(wù)。
鎮(zhèn)街審查結(jié)束或者業(yè)主大會作出決定后,該委員自鎮(zhèn)街公告之日或者業(yè)主大會表決結(jié)果公告期滿之日起恢復(fù)或者終止資格。
第四十三條
業(yè)主委員會委員存在《物業(yè)條例》第四十二條規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定委員資格應(yīng)當自行終止情形的,業(yè)主委員會應(yīng)當自知道或者應(yīng)當知道之日起五日內(nèi)調(diào)查;業(yè)主委員會拒絕調(diào)查的,業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人均有權(quán)實名向鎮(zhèn)街投訴,鎮(zhèn)街應(yīng)當自收到投訴之日起十五日內(nèi)完成調(diào)查。投訴成立的,鎮(zhèn)街應(yīng)當責令業(yè)主委員會在收到通知之日起五日內(nèi)向全體業(yè)主公告。公告內(nèi)容應(yīng)當包含該業(yè)主委員會委員姓名、職務(wù)及自行終止的原因、依據(jù)等。公告時間不少于七日。
業(yè)主委員會拒絕公告的,由鎮(zhèn)街代業(yè)主委員會向全體業(yè)主發(fā)布公告,并書面告知區(qū)物業(yè)主管部門。公告時間不少于七日。
該業(yè)主委員會委員資格自公告發(fā)布之日起自行終止。
第四十四條
業(yè)主委員會委員認為其資格終止錯誤的,有權(quán)向鎮(zhèn)街申請恢復(fù)委員資格。經(jīng)鎮(zhèn)街審查,認為該委員資格終止無誤,應(yīng)當予以書面答復(fù);鎮(zhèn)街認為應(yīng)當恢復(fù)該委員資格的,應(yīng)當向業(yè)主委員會提出意見。
第四十五條
業(yè)主委員會委員應(yīng)當自資格終止之日起三日內(nèi),將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章、財物等物品交還業(yè)主委員會。
經(jīng)鎮(zhèn)街責令限期移交,該委員仍拒絕移交的,鎮(zhèn)街應(yīng)當向全體業(yè)主公布移交情況,并協(xié)調(diào)相關(guān)部門協(xié)助移交。
第四十六條
業(yè)主委員會應(yīng)當建立規(guī)范的財務(wù)管理制度。物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費應(yīng)當按照要求建賬并及時入賬。業(yè)主委員會應(yīng)當妥善保管收支的原始憑證及其它會計資料。
業(yè)主委員會應(yīng)當建立業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動檔案,并指定專人保管。檔案應(yīng)當包括下列內(nèi)容:
(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄、紀要;
(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定、決議等;
(三)業(yè)主委員會備案等資料;
(四)業(yè)主委員會議事規(guī)則、印章管理規(guī)定;
(五)物業(yè)服務(wù)合同;
(六)業(yè)主及物業(yè)使用人的書面意見、建議;
(七)業(yè)主委員會財務(wù)管理規(guī)定;
(八)物業(yè)專項維修資金、共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益等資金的收支情況;
(九)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用登記情況;
(十)業(yè)主清冊及業(yè)主代表名冊;
(十一)其他與本物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的文件、資料、物品。業(yè)主有權(quán)查詢上述材料,業(yè)主委員會應(yīng)當予以配合。
第四十七條
業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行業(yè)主大會的決定和決議,不得有下列行為:
(一)弄虛作假,隱瞞事實真相;
(二)轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;
(三)擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章;
(四)未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(五)擅自動用物業(yè)專項維修資金;
(六)侵占、侵犯業(yè)主共有財物;
(七)違反法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權(quán),侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
業(yè)主委員會委員不得委托他人代為履行委員職責。
第四十八條
經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的,應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議。已經(jīng)選舉產(chǎn)生業(yè)主監(jiān)事會的物業(yè)管理區(qū)域,應(yīng)當通知業(yè)主監(jiān)事會參加業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任召集和主持,主任缺席的,由主任委托一名副主任召集和主持。
業(yè)主委員會應(yīng)當提前七日將業(yè)主委員會會議擬表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公示,同時以書面形式告知鎮(zhèn)街,接受鎮(zhèn)街指導(dǎo)。業(yè)主委員會會議應(yīng)當作書面記錄。業(yè)主委員會會議決定應(yīng)當由參加會議的委員簽名并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。
第四十九條
業(yè)主委員會應(yīng)當自決定作出之日起七日內(nèi),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示并告知鎮(zhèn)街,公示時間不少于十五日。
業(yè)主委員會應(yīng)當將《物業(yè)條例》第四十五條第(四)項、第(五)項、第(六)項的內(nèi)容,在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置予以公布,公布時間不少于十五日,一年至少公布一次。
業(yè)主委員會應(yīng)當將《物業(yè)條例》第四十五條第(七)項的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長期公布,公布內(nèi)容發(fā)生變更,業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起七日內(nèi)重新公布。
業(yè)主委員會未按前款規(guī)定公示、公布、更新的,鎮(zhèn)街應(yīng)當責令業(yè)主委員會公示、公布、更新。業(yè)主委員會拒不履行的,鎮(zhèn)街應(yīng)當將業(yè)主委員會拒不履行職責的行為告知全體業(yè)主。
第五十條
在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生前,原業(yè)主委員會應(yīng)當自解散之日起三個工作日內(nèi)將屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會所有的資料、印章、財物等其他物品移交給鎮(zhèn)街,由鎮(zhèn)街代為保管。
鎮(zhèn)街應(yīng)當自新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)將上述資料移交給新一屆業(yè)主委員會。
第五十一條
業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用辦法由業(yè)主大會決定,可以從合法利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中列支。
業(yè)主委員會應(yīng)當設(shè)立專門的銀行賬號,依法對合法利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費收支實施管理。
管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會成員及業(yè)主委員會候補委員的津貼標準和支付方式。沒有約定的,業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會成員及業(yè)主委員會候補委員不得領(lǐng)取津貼。
首次業(yè)主大會會議費用由全體業(yè)主共同承擔,籌備組在業(yè)主和相關(guān)部門監(jiān)督下籌集。
第五十二條
經(jīng)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定,業(yè)主委員會應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)對下列事項進行審計:
(一)物業(yè)專項維修資金的籌集、使用;
(二)利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用、分配;
(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及業(yè)主監(jiān)事會工作經(jīng)費收支;
(四)業(yè)主委員會主任任期內(nèi)的經(jīng)濟責任;
(五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他審計事項。
管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則沒有作出約定的,占總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主可以提出書面申請,業(yè)主委員會應(yīng)當自收到申請之日起十日內(nèi)委托專業(yè)機構(gòu)審計。
業(yè)主委員會拒絕委托審計,鎮(zhèn)街應(yīng)當責令業(yè)主委員會在三日內(nèi)委托審計;業(yè)主委員會仍拒不履行,鎮(zhèn)街可以委托專業(yè)機構(gòu)審計,業(yè)主委員會應(yīng)當予以配合。審計結(jié)果應(yīng)當向全體業(yè)主公示,公示時間不少于十五日。
第五十三條
業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的,可以向區(qū)物業(yè)主管部門或者鎮(zhèn)街提出書面的撤銷申請。
區(qū)物業(yè)主管部門或者鎮(zhèn)街應(yīng)當在十五個工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請人;業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的,區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當會同鎮(zhèn)街責令限期改正或者撤銷,并向全體業(yè)主公示。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定被撤銷的,業(yè)主委員會或者其他主體依據(jù)該決定作出的行為應(yīng)當及時予以糾正。
第五十四條
業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的,應(yīng)當在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定業(yè)主監(jiān)事會選舉規(guī)則、業(yè)主監(jiān)事會成員的任職資格、任期、資格終止等事項。
沒有約定的,參照《物業(yè)條例》及本實施細則中籌備組成員和業(yè)主委員會委員候選人的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主監(jiān)事會成員為三至五人單數(shù),每屆任期不超過五年,可以連選連任。業(yè)主委員會委員及其利害關(guān)系人不得擔任業(yè)主監(jiān)事會成員。
業(yè)主監(jiān)事會應(yīng)當自成立之日起三十日內(nèi),將業(yè)主監(jiān)事會成員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式報區(qū)物業(yè)主管部門。
業(yè)主監(jiān)事會每年至少召開一次會議,業(yè)主監(jiān)事會的決定應(yīng)當由過半數(shù)業(yè)主監(jiān)事會成員出席且經(jīng)全體業(yè)主監(jiān)事會成員半數(shù)以上同意。
業(yè)主監(jiān)事會可以對業(yè)主委員會的工作情況、物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的收支情況、業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況等內(nèi)容向業(yè)主委員會提出質(zhì)詢,業(yè)主委員會應(yīng)當自收到質(zhì)詢函之日起五日內(nèi)書面答復(fù)。
第五十五條
業(yè)主監(jiān)事會履行以下職責:
(一)審核業(yè)主委員會的工作報告及年度工作計劃、業(yè)主大會工作經(jīng)費的收支報告及收支預(yù)算;
(二)查閱業(yè)主委員會財務(wù)賬薄及其他會計資料,檢查業(yè)主委員會財務(wù)狀況和財務(wù)活動情況,包括籌集、使用物業(yè)專項維修資金;物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費收支等情況;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議的情況。業(yè)主委員會作出的決定或者決議違反法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的,可以向業(yè)主大會提出撤銷建議;
(四)對業(yè)主委員會侵害全體業(yè)主共同利益的行為,要求業(yè)主委員會予以糾正;
(五)在業(yè)主監(jiān)事會或者業(yè)主監(jiān)事會成員職權(quán)范圍內(nèi)的事項可以向業(yè)主大會會議提出提案;
(六)列席業(yè)主委員會會議,并對業(yè)主委員會決定的事項提出質(zhì)詢或者建議;
(七)可以對業(yè)主委員會財務(wù)活動的異常情況進行調(diào)查;必要時,可以聘請第三方專業(yè)機構(gòu)協(xié)助其工作,因此發(fā)生的費用由全體業(yè)主共同承擔;
(八)定期向業(yè)主大會報告業(yè)主監(jiān)事會行使職權(quán)的情況并向全體業(yè)主公示;
(九)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則賦予的其他職責。
第五十六條
經(jīng)依法履行組織召開業(yè)主大會會議法定程序,但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的,在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前,占總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主申請成立物業(yè)管理委員會的,應(yīng)當向鎮(zhèn)街提交書面申請等材料,由鎮(zhèn)街決定是否設(shè)立物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu),代行業(yè)主委員會職責。
物業(yè)管理委員會中業(yè)主代表由鎮(zhèn)街推薦產(chǎn)生,其中鎮(zhèn)街、居民委員會或者村民委員會的代表不得低于總?cè)藬?shù)的百分之六十。
物業(yè)管理委員會成立后,可以持鎮(zhèn)街出具的證明向公安機關(guān)申請刻制印章,印章由物業(yè)管理委員會負責人或者負責人指定的專人保管。印章應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理委員會的會議決定使用。
物業(yè)管理委員會解散后,印章由保管人交回鎮(zhèn)街銷毀。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第五十七條
在本市提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當持物業(yè)服務(wù)合同、勞動合同、社保繳納清單等材料到物業(yè)主管部門進行備案,備案有效期三年。
第五十八條
前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。
新建住宅物業(yè)銷售時,建設(shè)單位應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等內(nèi)容,作為房地產(chǎn)銷售明碼標價的內(nèi)容在銷售場所的顯著位置長期公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi),向區(qū)物業(yè)主管部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案。
第五十九條
建設(shè)單位應(yīng)當參照市物業(yè)主管部門頒布的示范文本制定臨時管理規(guī)約,并將其作為房屋買賣合同的附件。
建設(shè)單位應(yīng)當將臨時管理規(guī)約在銷售場所顯著位置進行公示。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂買賣合同時,應(yīng)當作出遵守臨時管理規(guī)約的書面承諾。
第六十條
物業(yè)服務(wù)費的收取可以采用酬金制或者包干制的方式。
酬金制是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按照約定比例或者金額提取酬金,其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足由業(yè)主享有或者承擔的計費方式。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費,盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的計費方式。
第六十一條
物業(yè)服務(wù)費的收取采用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金歸已交納費用的業(yè)主所有,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年提取的酬金比例或者金額由業(yè)主大會決定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的年度預(yù)決算以及物業(yè)服務(wù)資金的收支情況,包括服務(wù)人員工資、物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用等。
業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、業(yè)主監(jiān)事會等可以委托專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計,并向全體業(yè)主公示審計結(jié)果。
第六十二條
物業(yè)服務(wù)費的收取采用酬金制的,占總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)、業(yè)主監(jiān)事會等相關(guān)主體,對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算、物業(yè)服務(wù)資金的收支或者共有部分和共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水、電費的分攤明細等情況提出質(zhì)詢時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自收到質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書面答復(fù)。
第六十三條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的標準全額交納。
第六十四條
業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主未交納物業(yè)服務(wù)費用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示未交費業(yè)主的房號及欠費金額的方式進行催交。
第六十五條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定調(diào)整物業(yè)服務(wù)費;沒有約定的,應(yīng)當由業(yè)主大會表決。
沒有設(shè)立業(yè)主大會或者因業(yè)主委員會期限屆滿等原因無法組織召開業(yè)主大會會議的,根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際情況,確實需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費的,應(yīng)當按照下列程序調(diào)整物業(yè)服務(wù)費:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將上一年度本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)費的收支情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,公示時間不少于三十日;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將包含擬調(diào)整的收費標準、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準等內(nèi)容的調(diào)價方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,公示時間不少于三十日;
(三)調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過。表決結(jié)果應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,公示時間不少于三十日。公示的表決結(jié)果應(yīng)當包括參與表決的業(yè)主的房號、專有部分面積,全體業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的匯總結(jié)果等;
(四)表決結(jié)果經(jīng)公示并報鎮(zhèn)街備案后,對全體業(yè)主具有約束力;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將業(yè)主表決材料、公示文本原件及公示資料交由鎮(zhèn)街封存、保管,保管期限不少于五年。自表決結(jié)果公布之日起六個月內(nèi),業(yè)主有證據(jù)可以證明存在偽造表決票情形的,有權(quán)向鎮(zhèn)街提出申請查驗。鎮(zhèn)街應(yīng)當自收到申請之日起三十日內(nèi)進行查驗并將查驗結(jié)果向全體業(yè)主公示,業(yè)主不得就已查驗事實再次申請查驗;
(六)經(jīng)鎮(zhèn)街查驗確認,存在偽造選票等弄虛作假情形的,鎮(zhèn)街應(yīng)當根據(jù)查驗結(jié)果重新統(tǒng)計表決結(jié)果,并按照本實施細則規(guī)定公示。
第六十六條
業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)通過物業(yè)管理招標投標等平臺,以招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),應(yīng)當將招標方案交由業(yè)主大會審議通過,并按招標投標程序進行。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)擬不通過招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議作出不通過招標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定,決定內(nèi)容應(yīng)當向全體業(yè)主公示,并書面告知鎮(zhèn)街和區(qū)物業(yè)主管部門。
第六十七條
《物業(yè)條例》第五十六條“住宅規(guī)模較小”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積不超過三萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域。
分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域,其前期物業(yè)管理招標投標應(yīng)當包括全部物業(yè)管理區(qū)域。
第六十八條
尚未設(shè)立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提前三個月告知建設(shè)單位、全體業(yè)主及鎮(zhèn)街:
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)簽合同的;
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同履行期間,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再繼續(xù)履行合同的;
(三)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他情形。
第六十九條
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后,物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行期間,業(yè)主、業(yè)主大會決定不再續(xù)聘的,業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當按照本實施細則第七十條規(guī)定的程序解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)聘的,應(yīng)當按照本實施細則第七十一條規(guī)定的程序退出物業(yè)管理區(qū)域。
第七十條
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè),經(jīng)業(yè)主大會會議表決同意續(xù)聘的,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當將業(yè)主大會會議的決定書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
經(jīng)業(yè)主大會會議表決,決定不續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當按照下列程序選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并辦理交接手續(xù):
(一)組織召開業(yè)主大會會議選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出期限屆滿前十五日書面告知鎮(zhèn)街和原物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(二)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照書面通知要求退出物業(yè)管理區(qū)域,并辦理交接手續(xù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成或存在其他未結(jié)訴訟等事項為由拒絕退出;
(三)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與接收方做好移交工作,制作移交記錄。移交記錄包括項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等,并由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和接收方簽章確認。存在爭議的,應(yīng)當在移交記錄中載明。
第七十一條
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當做好下列工作:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同終止前三個月,書面告知業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu),與業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)就退出事宜進行協(xié)商;同時應(yīng)當書面告知鎮(zhèn)街以及供水、供電、供氣、通信、有線電視、特種設(shè)備等專營服務(wù)單位;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域,與業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)辦理移交手續(xù),并制作移交記錄;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未設(shè)立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不能繼續(xù)履行職責的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依法通知鎮(zhèn)街,與鎮(zhèn)街做好移交工作,并制作移交記錄。
鎮(zhèn)街應(yīng)當通知建設(shè)單位、全體業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未設(shè)立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不能繼續(xù)履行職責的,鎮(zhèn)街應(yīng)當依法確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第七十二條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除合同的,適用下列程序:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在擬解除合同之日前三個月,將擬退出原因、退出時間、違約責任的承擔方式書面告知建設(shè)單位、全體業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)和鎮(zhèn)街;
(二)上述主體應(yīng)當在收到書面通知之日起三日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的相關(guān)事宜在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示,公示時間不少于七日。公示期滿,持異議的業(yè)主所占專有部分未超過建筑物總面積二分之一且未超過總?cè)藬?shù)二分之一的,上述主體應(yīng)當及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就退出事宜進行協(xié)商,并依法簽訂退出協(xié)議。退出協(xié)議應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示七日,并告知鎮(zhèn)街;
(三)上述主體應(yīng)當自簽訂退出協(xié)議之日起十五日內(nèi)在鎮(zhèn)街的指導(dǎo)和監(jiān)督下依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(四)公示期滿,持異議業(yè)主所占專有部分超過建筑物總面積二分之一且超過總?cè)藬?shù)二分之一或者雙方未達成退出協(xié)議的,物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當繼續(xù)履行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同發(fā)生的爭議,應(yīng)當通過司法途徑解決。
第七十三條
業(yè)主大會要求提前解除合同的,適用下列程序:
(一)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主可以申請?zhí)崆敖獬贤?,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當自收到申請之日起二十日內(nèi),組織召開業(yè)主大會臨時會議。在組織召開業(yè)主大會臨時會議前,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當提前十五日將解除合同的理由、時間、全體業(yè)主需承擔的違約責任等內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,同時告知鎮(zhèn)街。其中,擬解除合同的時間應(yīng)當在業(yè)主大會會議表決結(jié)果生效之日起三個月后;
(二)業(yè)主大會決定提前解除合同的,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當在業(yè)主大會作出決定后三日內(nèi),將解約原因、時間和全體業(yè)主承擔的違約責任等內(nèi)容書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜,依法簽訂退出協(xié)議。退出協(xié)議應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示七日,并告知鎮(zhèn)街;
(三)業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當在簽訂退出協(xié)議之日起十五日內(nèi),在鎮(zhèn)街的指導(dǎo)下選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第七十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當本著維護社會和諧穩(wěn)定、保障業(yè)主正常生活秩序、誠信守法、平穩(wěn)有序的原則進行。有下列情形之一的,物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當退出物業(yè)管理區(qū)域:
(一)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿,業(yè)主、業(yè)主大會作出不續(xù)聘決定的;
(二)物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主、業(yè)主大會解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定生效,且業(yè)主、業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就退出事宜協(xié)商一致;
(三)物業(yè)服務(wù)合同履行期間,業(yè)主、業(yè)主大會依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定解除物業(yè)服務(wù)合同并選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定或者雙方約定解除合同的;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)因破產(chǎn)、注銷、吊銷營業(yè)執(zhí)照等原因不能繼續(xù)履行合同的;
(六)依法應(yīng)當退出的其他情形。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時退出物業(yè)管理區(qū)域,經(jīng)業(yè)主大會授權(quán),業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)可以通過司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域。
第七十五條
物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域并移交相關(guān)資料,物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交資料,并以存在事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費的,業(yè)主有權(quán)拒絕。
第七十六條
市物業(yè)主管部門應(yīng)當按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急預(yù)選庫。
出現(xiàn)下列情形之一的,可以由鎮(zhèn)街在物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急預(yù)選庫中抽簽選定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù),并簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同:
(一)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿之前或者期限屆滿后按照原物業(yè)服務(wù)合同約定繼續(xù)提供服務(wù)期間,物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然退出物業(yè)管理區(qū)域的;
(二)尚未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書退出物業(yè)管理區(qū)域的;
(三)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定退出物業(yè)管理區(qū)域,但該物業(yè)管理區(qū)域尚未設(shè)立業(yè)主大會或者業(yè)主大會因客觀原因尚未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;
(四)其他原因?qū)е略飿I(yè)服務(wù)企業(yè)退出,尚未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),發(fā)生物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的情形。
第七十七條
建設(shè)單位或者全體業(yè)主、業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)等應(yīng)當依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗,簽署承接查驗協(xié)議。
第七十八條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)期間因改造、維修、保養(yǎng)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備形成的以下技術(shù)資料,應(yīng)當建檔保存:
(一)房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房、房屋外墻面等共有部分的檔案及其維修、養(yǎng)護記錄;
(二)給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、日線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣、燃氣管道、消防設(shè)施、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備的檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、垃圾清運等書面協(xié)議;
(四)物業(yè)裝飾裝修管理資料;
(五)物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
第七十九條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時,應(yīng)當依據(jù)《物業(yè)條例》第七十二條規(guī)定向業(yè)主、業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)或者鎮(zhèn)街移交其合法占有的資料和財物,并配合新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。
第八十條
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在交接期間應(yīng)當繼續(xù)按照合同約定提供服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用至交接完成之日。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成或存在其他未結(jié)訴訟等事項為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費用,也可以自行收取,但不得影響業(yè)主正常生活、工作秩序。新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費用提供幫助。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制收取物業(yè)服務(wù)費的,業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的賬目有異議,可以聘請專業(yè)機構(gòu)進行審計,審計費用由全體業(yè)主共同承擔。業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)應(yīng)當向業(yè)主公布審計結(jié)果及審計費用。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當積極配合作好審計工作。
業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在交接過程中出現(xiàn)爭議的,可以由鎮(zhèn)街會同區(qū)物業(yè)主管部門組織調(diào)解,未能調(diào)解一致的,可以通過司法途徑解決。
第八十一條
物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會不能履行職責或者拒不履行職責等情形,且沒有依法設(shè)立代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在業(yè)主代表、鎮(zhèn)街的指導(dǎo)和監(jiān)督下,與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行辦理交接、承接查驗手續(xù)。
第八十二條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取押金、手續(xù)費、水、電周轉(zhuǎn)金等額外費用,但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I服務(wù)單位收取勞務(wù)費。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第八十三條
建設(shè)單位未出售的車位、車庫,業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車位、車庫的,建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。
擬出租車位、車庫數(shù)量少于本物業(yè)管理區(qū)域要求承租車位、車庫的業(yè)主、物業(yè)使用人的房屋套數(shù)時,每擁有一套房屋的業(yè)主、物業(yè)使用人最多只能承租一個車位或者車庫。
建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等車位、車庫的所有權(quán)人、使用權(quán)人以及管理人在出租車位、車庫時應(yīng)當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人的購買和承租需求后,車位、車庫存在多余情形的,可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人,租賃期限不得超過六個月。
第八十四條
占用業(yè)主共有道路或者其他場地劃分的車位、車庫的使用方式,由業(yè)主大會決定。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道,不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第八十五條
業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修工程開工前,應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將裝飾裝修活動中禁止的行為和注意事項告知業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修活動進行巡查時,業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。
第八十六條
業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、不遵守裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定或者存在《物業(yè)條例》第七十六條規(guī)定情形之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時勸阻、制止,并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)報告。同時可以按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定,禁止裝飾裝修施工人員、建筑材料和設(shè)備進入物業(yè)管理區(qū)域。
第八十七條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的約定收取裝飾裝修保證金,用于保證業(yè)主或者物業(yè)使用人依法裝飾裝修、及時清運裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾等。裝飾裝修活動結(jié)束后,未發(fā)生前述行為的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于裝飾裝修工程投入使用后三十日內(nèi)無息退還裝飾裝修保證金;發(fā)生前述行為的,應(yīng)當在整改完成后三十日內(nèi)無息退還保證金。保證金最高不超過三千元。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修施工人員實行出入證管理的,可以向施工人員收取出入證押金或工本費。
第八十八條
業(yè)主應(yīng)當依法自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以統(tǒng)一管理為由強制提供清理服務(wù)并收取清運費。
業(yè)主拒絕自行清理裝飾裝修垃圾,同時未委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行清理的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理產(chǎn)生的費用由該業(yè)主承擔。
第八十九條
業(yè)主或者業(yè)主大會依法作出維修決定后,相關(guān)業(yè)主應(yīng)當按照《物業(yè)條例》第七十九條規(guī)定承擔費用。
第九十條
需要對物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備進行維修的,由共有部分和共用設(shè)施設(shè)備業(yè)主自行決定維修方案。
業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備進行維修的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制定物業(yè)維修方案,并向該部分業(yè)主進行公示。維修結(jié)束后,應(yīng)當明確維修費用的用途及金額,并向相應(yīng)業(yè)主公布,接受業(yè)主監(jiān)督。
第九十一條
供水、排水、供電、供氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等單位,應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任,不得動用物業(yè)專項維修資金進行維修養(yǎng)護。
第九十二條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)存在《物業(yè)條例》第八十四條中列明的安全隱患,且該物業(yè)管理區(qū)域未建立物業(yè)專項維修資金的,業(yè)主應(yīng)當依法交納物業(yè)專項維修資金,由業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)負責籌集。
業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)對前款規(guī)定的物業(yè)未及時履行籌集義務(wù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)向鎮(zhèn)街出具書面報告后可以代為維修,代為維修費用根據(jù)《物業(yè)條例》第七十九條規(guī)定的原則,由相應(yīng)業(yè)主承擔。
第六章 附則
第九十三條
業(yè)主委托其他管理人管理建筑物及其附屬設(shè)施的,參照本實施細則的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第九十四條
本實施細則自2019年3月15日起實施,有效期至2024年3月14日止。